论文摘要
随着人们旅游需求的转型升级和我国住宅房地产宏观调控的深入,旅游业和房地产业相互融合,形成了旅游房地产（tourism real estate）这一新兴产业。旅游房地产的兴起,既是我国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果,也是我国旅游业实现产品多元化,旅游产品逐渐成熟的产物,又是促进政府加快城镇化建设,更新、完善城市配套设施的必然性要求。旅游房地产的开发依赖旅游资源和土地资源,必然要受到资源、区位和宏观发展条件的制约,并同时对区域的旅游发展产生影响。空间结构分析与空间布局研究是指导区域旅游规划、开发与管理的基础,合理的空间布局能最大程度发挥旅游资源对房地产项目的带动作用,也对区域旅游的可持续发展具有积极意义。基于以上认识,本文立足于城市地理学、旅游地理学等学科的理论基础,首先对国内外旅游房地产研究进行了归纳总结,梳理了旅游房地产和旅游景区的相关概念与内涵,进一步明确了旅游房地产的定义和分类：旅游房地产是以一定的旅游资源和旅游氛围为依托,部分或全部实现旅游功能,主要满足外地游客和本地居民休闲度假或置业投资需求的房地产产品,产品形态主要包括旅游景区（景点）房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产和景观住宅房地产。基于部分旅游房地产对旅游景区的依赖性,提出“景区依托型”旅游房地产概念,即依托旅游景区,为了更好地经营、利用或扩充景区原有旅游资源,而配套建设的旅游房地产项目,带动景区周边发展,获得土地增值和房地产项目的经营收入,如宾馆酒店、度假村、主题公园、娱乐场所等。在此基础上,以中山陵园风景区为例,通过数理方法和Arcgis技术,从总体格局、空间分布状态和板块布局差异三方面深入研究旅游房地产项目的空间分布特征,并分析了影响中山陵园风景区旅游房地产空间结构的因素,主要包括城市空间扩张、旅游开发程度、项目对旅游资源的依赖性和游憩活动从核心区向外缘区扩散四种影响因素,由此提出了景区依托型旅游房地产的空间分布特征。最后分析了中山陵园风景区旅游房地产空间布局存在的问题,并针对问题提出了具体的优化措施。本文得出以下主要结论：（1）景区依托型旅游房地产空间结构特征包括四点,从总体布局来看,景区依托型旅游房地产项目是以区内等级高、吸引力大的景区为中心,向周围扩散延伸,形成中心-外缘结构；从空间分布状态开看,景区依托型旅游房地产具有凝聚分布状态和均匀分布状态并存的空间特征；各区域的旅游房地产多样性具有明显的层次关系；旅游房地产的主要配套服务功能存在区域差异。（2）中山陵园风景区旅游房地产空间布局存在一定的违规违建现象、景区外缘空间受房地产蚕食、旅游房地产的主要配套服务功能与板块功能定位不够协调、连通旅游房地产的道路交通方式与景区规划不符等问题。（3）提出了五点空间优化对策,即重视前期规划,严格遵守资源和环境保护政策；以景区格局整体性作为旅游房地产空间优化的核心,景区内部注重景源和房地产项目在空间及内容上的连贯性,景区外缘带宜形成城市生态缓冲区,为旅游者与城市居民提供丰富的休闲游憩空间；根据板块功能的划分,对旅游房地产进行专项开发；采取“人车分流、路网分级”的办法,改善景区内部交通条件；调整旅游房地产集聚程度和内容,避免同类产品过度聚集带来的竞争和环境压力。