投资性房地产运行方式研究

论文摘要

随着我国近几年来房地产业的持续发展,以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产逐渐成为人们青睐的投资工具。然而,大多数投资者对投资性房地产的认识不足,认为房地产作为固定资产,保值增值的潜力巨大,贬值的可能性很小,这种观念将给投资性房地产带来巨大的潜在风险隐患。本文站在投资者的角度,按照投资性房地产的实际运作流程分析了其中几个重要环节,并提出了一些降低运作成本的方法。首先,本文阐述了投资性房地产的相关概念和理论,以此作为本文的研究出发点;然后,对于投资性房地产的首个重要环节——融资进行了研究,分析了各种融资渠道优点和缺点,针对于不同的企业状况定性地给出了融资渠道的选择方法,在此基础上,在考虑融资风险的前提下,结合不同融资渠道的资金成本,建立了一个选择融资方法的模型,定量地提出选择融资渠道的方法;最后,对投资性房地产的运营环节进行研究,对于房地产的不同运营模式——出售型和持有型分别进行分析,探讨了房地产运营过程中提高收入降低成本的一些技巧,并着重从税务筹划的角度对运营成本进行控制。本文的创新之处在于完全站在投资者的角度按投资性房地产的实际运作流程来分析投资性房地产的运营过程,对投资性房地产运营过程中成本进行研究,给出了控制投资性房地产运营各环节控制成本的方法,可以让投资者正确认识投资性房地产,降低投资者的风险,促进投资性房地产市场的健康发展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景及问题的提出
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 问题的提出
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 研究的目的和意义
• 1.3.1 研究的目的
• 1.3.2 研究的意义
• 1.4 研究的方法和内容
• 1.4.1 研究的方法
• 1.4.2 研究的内容
• 第2章 投资性房地产的概念及理论研究
• 2.1 投资性房地产的概念和类型
• 2.1.1 投资性房地产
• 2.1.2 投资性房地产与房地产投资
• 2.1.3 投资性房地产的类型与特征
• 2.2 投资性房地产收益测算的基本原理
• 2.2.1 出售型房地产收入的测算原理
• 2.2.2 持有型房地产收入的测算原理
• 2.3 投资性房地产收益的影响因素
• 2.3.1 自身因素
• 2.3.2 环境因素
• 2.3.3 人口因素
• 2.3.4 经济因素
• 2.3.5 其他因素
• 2.4 本章小结
• 第3章 投资性房地产融资研究
• 3.1 投资性房地产融资渠道
• 3.1.1 银行贷款
• 3.1.2 债券
• 3.1.3 股票
• 3.1.4 房地产投资信托
• 3.1.5 其他融资方式
• 3.2 投资性房地产的融资成本的测度
• 3.2.1 不同融资方式的融资成本率
• 3.2.2 综合融资成本率
• 3.3 投资性房地产的融资风险
• 3.4 投资性房地产融资方式的选择
• 3.4.1 融资方式的定性选择
• 3.4.2 融资方式的定量选择
• 3.5 示例分析
• 3.6 本章小结
• 第4章 投资性房地产运营研究
• 4.1 运营环境
• 4.1.1 宏观环境
• 4.1.2 微观环境
• 4.2 运营方式
• 4.2.1 出售型房地产运营分析
• 4.2.2 持有型房地产运营分析
• 4.3 本章小结
• 第5章 实证研究
• 5.1 项目介绍
• 5.2 项目的运营分析
• 5.3 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 攻读学位期间发表的学术论文
• 致谢