成都市廉租房保障制度探析

论文摘要

自从1998年,我国实行住房货币化以来,许多中等收入水平以上的居民通过市场解决了住房问题,同时也出现了许多低收入水平家庭住房困难的现象。而廉租住房保障作为住房保障体系的重要一环,受到了中央及各级政府极大的重视。成都市自1999年开始建立廉租房保障制度开始,已经在一定程度上解决了部分低收入家庭的住房困难问题。但是在成都市的廉租房制度建设过程中,也暴露出了许多问题。本文通过资料查阅、访谈、调查问卷等方式来梳理出成都市廉租房制度建设中出现的问题,并通过对国外建设廉租房制度建设的经验学习,提出完善成都市廉租房制度建设的措施,这也是本文的重点。本文包括以下六个部分：第一部分：引言。这部分内容简要说明了研究的目的、范围、相关领域中前人工作概况、研究思路、方法及意义。首先,本文通过选题背景及研究意义的阐述、分析,指出廉租房保障制度的建设的重要性。在房价上涨速度较快的今天,廉租房建设不但有利于解决低收入家庭的住房问题,它还具有更多深层次的意义,包括：满足人们基本生活需要、弥补市场失灵、加快城镇化建设。其次,本文在大量文献阅读的基础上,从廉租房住房保障模式、退出机制、廉租房构建方式和地址选择、廉租房建设的融资模式四个方面着重叙述了国内对廉租房保障制度的研究情况。同时,本文也展示了一些国外学者对廉租房建设的看法。最后,指出了本文所运用的研究方法,包括：比较研究法、实地调研、文献法。第二部分：中国廉租房保障制度发展及现状。首先,通过廉租房的定义、特点、以及廉租房与福利分房、经济适用房、限价商品房和公共租赁房的比较,来展示本文所述廉租房的特性。廉租房有准公共品属性、社会保障性、保障对象特定性、保障水平多样性的特点。其次,本文从两方面阐述了中国廉租房的发展进程：一方面,本文归纳了中国廉租房保障制度的发展过程和取得的成绩；另一方面,本文还通过介绍上海、浙江、湖南等地的廉租房保障制度建设的发展情况,归纳总结出中国廉租房制度的发展的不平衡性：相对于东部地区,中西部地区发展相对落后。第三部分：廉租房保障方式的分类及其分析。基于《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》对廉租房保障方式所作的分类,即实物配租、租赁补贴、租金核减,本文通过西方经济学模型对各种保障方式进行分析,以对几种保障方式的实际效果进行比较。在本章节内容进行阐述的过程中,有几点是值得注意的：为了使分析更贴近实际,本文将租赁补贴划分为非限定性租金补贴和限定性租金补贴；同时,鉴于政府对廉租房规定了消费量,本文也对实物配租进行了分情况分析；在对廉租房保障方式进行优劣比较时,本文选取了以下因素进行考虑：政策实施是否需要考虑住房存量增加的目的、机构发育程度、政府财力、福利水平。最后得出如下结论：实物配租方式能使住房增量快速增大,要求机构发育要求高,政府面临的财政压力大；租赁补贴无法刺激住房数量增加,对机构发育要求较高,财政压力较大；而租金核减也无法使得住房数量增加,却对机构发育程度要求较低,财政压力也较小第四部分：成都市廉租房制度运行的现状及问题。这一部分是本文的最重要的章节之一。首先,本文对成都市廉租房保障制度的发展历程进行了叙述和归纳,将成都市廉租房制度的发展划分为探索、规范和完善阶段。其次,本文通过成本估算、问卷调查的方式对成都市廉租房保障实施的效果进行了分析。在估算出政府在廉租房保障项目中人均每月耗费成本后,并对该成本作出排序比较（租赁补贴<收购二手房用于实物配租<住房自建房屋用于实物配租）,总结出租赁补贴在成都市更具有成本优势。而且,从《四川省2009-2011年廉租房保障规划任务分解表》和《成都市2010-2012年保障性住房建设规划》中廉租房的发展趋势来看,租赁补贴的增长趋势是很明显的,这也与本文的分析相呼应。本文还深入到成都市内的廉租房小区发放调查问卷,取得所需数据,以便透视廉租房承租家庭对廉租房效果最直观的感受,包括对居住地理位置、交通条件、基础配套设施、廉租房房型及功能、邻里关系、居住地附近就业机会等方面的满意度。最后,本文通过在调查走访中与调查对象的交流了解和对调查问卷的数据进行统计后,进一步归纳总结,梳理出成都市廉租房保障制度存在的问题,包括以下几个方面：廉租房保障覆盖面较窄（城市流动人口,夹心层人群未能纳入保障范围）；廉租房入主程序繁琐,退出机制运行效果差（进入程序繁杂,廉租房退出难）；廉租房供不应求,房源供给短缺；选择廉租房建设模式时,难以协调其中的各项矛盾；廉租房建设资金短缺,融资渠道单一（财政资金投入不足、土地转让净收益提取比例不足、融资渠道单一）；租赁补贴可能导致“减少劳动”的现象。第五部分：国际廉租房建设的经验及启示。在本部分,本文先后选择了与成都人文习惯较类似的香港和在住房保障方面较有作为的美国为例子,介绍、分析香港和美国在廉租房制度建设领域的成功经验。随后,本文又总结出国外经验对成都市廉租房制度建立的启示：提供住房保障是政府的基本职能之一；廉租房保障需又严密的运行机制；鼓励社会机构参与、筹资渠道多元化是保障廉租房建设持续发展的保证。第六部分：完善成都市廉租房制度建设的建议,这是本文另一个重点章节。立足于廉租房自身的特性,本文先提出了成都市廉租房发展过程中应遵循的基本原则；之后,在基本原则的基础上,针对第四部分所提出的成都市廉租房制度建设过程中所呈现的问题,提出相应的完善措施。首先,成都市廉租房发展应遵循的基本原则有：政府主导,社会力量适度参与原则；动态调整的原则,包括目标和规划动态调整、保障水平动态调整、对保障对象的流动调整；保障水平适度的原则；保证层次和形式的多样化原则。其次,本文提出的完善成都市廉租房制度的建议有：第一,适当放宽廉租房申请条件,扩大保障范围；第二,提高廉租房管理运行效率,完善准入和退出机制（简化审批程序、建立和完善个人收入信用监管制度、完善轮候和公示制度）；第三,拓宽房源筹集渠道,增大廉租房的供给（新建廉租房、公房认定或转化、空置商品房或二手房转变为廉租房、慈善捐赠廉租房）；第四,合理选择廉租房建设模式,提高廉租房保障实效；第五,加大廉租房建设资金投入,拓宽融资渠道（加大财政投入、建立廉租房基金、促进住房公积金的增值、建立房地产信托基金、发行廉租房债券、利用税收优惠政策）；第六,坚持租金补贴为主,采取反向递减补贴。最后,通过本次写作,本文希望城市低收入家庭的住房困难问题能够得到更近一步的关注,在公共租赁房逐渐兴起的今天,我们仍然不能忽略廉租房建设的重要作用。同时,本文也希望能够对推动成都市廉租房制度的发展做出一定贡献,为政府制定相关政策提供参考。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 引言
• 1.1 研究背景及意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国内研究现状
• 1.2.2 国外研究现状
• 1.3 研究思路及方法
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 研究方法
• 2. 中国廉租房保障制度发展及现状
• 2.1 廉租房概述
• 2.1.1 廉租房的定义和特点
• 2.1.2 廉租房、福利分房、经济适用房、限价商品房与公共租赁房
• 2.2 廉租房保障制度发展历程和运行现状
• 2.2.1 中国廉租房保障制度的发展历程
• 2.2.2 中国各地廉租房制度发展实例
• 3. 廉租房保障方式的分类及其分析
• 3.1 对租赁补贴效用分析
• 3.1.1 非限制性租金补贴方式的效用分析
• 3.1.2 限制性租金补贴方式的效用分析
• 3.2 实物配租方式下,消费者效用变化的分析
• 3.3 廉租房保障方式优劣比较
• 4. 成都市廉租房制度运行的现状及问题
• 4.1 成都市廉租房保障制度发展历程
• 4.1.1 探索阶段（1999-2000）
• 4.1.2 规范阶段（2001-2004）
• 4.1.3 完善阶段（2005至今）
• 4.2 成都市廉租房保障实施效果分析
• 4.2.1 成都市廉租房供给成本分析
• 4.2.2 成都市廉租房实施效果的质性分析
• 4.3 成都市廉租房保障制度存在的问题
• 4.3.1 廉租房保障覆盖面较窄
• 4.3.2 廉租房入住程序繁琐,退出机制效果差
• 4.3.3 廉租房供不应求、房源供给短缺
• 4.3.4 选择廉租房建设模式时,难以协调其中的各项矛盾
• 4.3.5 廉租房建设资金短缺,融资渠道单一
• 4.3.6 租赁补贴可能导致"减少劳动"的现象
• 5. 国际廉租房建设的经验及启示
• 5.1 香港廉租房建设的研究
• 5.1.1 专门的管理机构
• 5.1.2 进退机制
• 5.1.3 申请流程
• 5.2 美国廉租房建设的研究
• 5.2.1 对低收入人群的界定
• 5.2.2 申请流程
• 5.2.3 进退机制
• 5.2.4 多样化的租金补贴
• 5.3 国外廉租房建设经验对我们的启示
• 5.3.1 提供住房保障是政府的基本职能
• 5.3.2 严密的运行机制
• 5.3.3 充分发动其他机构参与公房建设,筹资渠道多元化
• 6. 完善成都市廉租房制度建设的建议
• 6.1 成都市廉租房发展的基本原则
• 6.1.1 政府主导,社会力量适度参与原则
• 6.1.2 动态调整原则
• 6.1.3 保障水平适度原则
• 6.1.4 保障层次和形式的多样化原则
• 6.2 完善成都市廉租房制度的建议
• 6.2.1 适当放宽廉租房申请条件,扩大保障范围
• 6.2.2 提高廉租房管理运行效率,完善准入和退出机制
• 6.2.3 拓宽房源筹集渠道,增大廉租房的供给
• 6.2.4 合理选择廉租房建设模式,提高廉租房保障实效
• 6.2.5 加大廉租房建设资金投入,拓宽融资渠道
• 6.2.6 坚持租金补贴为主,采取反向递减补贴
• 7. 研究结论
• 7.1 本文的主要研究结论
• 7.2 本文创新之处
• 7.3 本文不足之处
• 附件:调查问卷
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录