沈阳建筑大学
摘要：随着我国人口老龄化趋势的加剧，老年群体的需求多样化，养老地产作为新兴产业亟待发展。各大央企、房地产企业和险企纷纷迈入养老地产行业，但我国养老地产尚处于起步探索阶段，养老地产发展过程中存在着各种各样的问题。养老地产按建设经营者不同分为：政府福利型、政府收益型和企业赢利型三种模式，本文主要从企业盈利型养老地产的管理模式和盈利模式来分析其在运营过程中的问题，并对其提出相应的解决对策。
关键词：老龄化；养老地产；运营模式
养老地产概念始于20世纪七八十年代，由率先进入老龄化社会的发达国家提出。我国养老地产起步于20世纪九十年代，还处于早起发展阶段，养老地产有着很大的发展空间。养老地产即为“养老+地产”，是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和养老服务业进行整合，为老年消费者提供符合老年人心理和生理特征具有良好设施保障的老年住宅产品。于开发商来而言，如何解决养老地产运营中所遇到的各种问题，才能获得更多的收益，才能承担更少的风险，才能更广泛的被消费者接受，这是件非常重要的事情。
一、我国养老地产主要运营模式
为了积极应对人口老龄化，自2006年以来我国政府连续出台了一系列政策，支持养老产业的发展。2013年9月国务院印发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出要繁荣养老服务消费市场，完善税费优惠政策，并首次提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，推动社会力量参与养老产业的发展。2015年2月发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》鼓励民间资本参与居家和社区养老服务，支持民间资本参与养老产业发展。随着相关政策的陆续出台，各大央企、险企、房地产企业纷纷试水养老地产。据统计，我国养老地产项目已达一百多个，但是养老地产的运营模式还在探索阶段，养老地产项目在运营过程中还存在着很多问题。
养老地产的运营模式从不同角度可以分为不同类别，按运营主体不同分为：投资开发与经营管理相结合的模式和投资开发与经营管理相分离的模式；按盈利模式不同可分为销售模式、租赁或会员制模式和销售和租赁结合模式。
1.投资开发与经营管理相结合或分离
（1）投资开发与经营管理相结合模式。这种模式是立体的开发经营模式，开发商的利润来源不仅是住宅，还有相应的配套服务带来的长期增值效应。但是资金投入大、回收期较长、投资和经营管理风险较大，且对开发商的经营管理能力以及各种社会资源整合和协调能力有较高要求。国内这种模式的典型案例是上海亲和源，该项目以开发商为主体，打造战略联盟，与美国专业经营老人社区的艾玛客公司、香港美格菲以及本地曙光医院等多家海内外知名品牌达成战略联盟关系，共同管理。
（2）投资开发与经营管理相分离。采用这种模式，开发商完成销售即可，收回投资获取利润，风险投资小。然而这种模式的收益较为固定，不能获得后期运营所带来的收益。
2.我国养老地产盈利模式主要有三种：销售模式、出租模式、租售结合模式，下面分别介绍这三种盈利模式
（1）销售模式。这种模式是面对老年人群体，出售有产权的房屋。其投资收益绝大部分为产品出售获得的一次性收入，投资回收期短，能够快速回笼资金、提高资金周转。但是此种模式下的养老地产项目必须取得土地的使用权，能够享受到政府的土地优惠政策的可能性较小。
（2）出租模式。这种模式是持有经营，开发企业完成整个项目后采用出租的方式或者会员制形式为老年人提供服务。采用这种模式的项目需要有强大的配套设施，保持长期良好运营和功能运转，从而吸引客户。
（3）租售结合模式。租售结合模式与美国养老地产的商业运营模式有些类似，将住宅销售与物业服务相结合，实现了“二元化”（中和销售和出租两种模式）的盈利模式。开发企业的收益不仅来源于房屋产权的销售，还包括配套的物业运营管理带来的经济效益。但是这种模式下，开发商也将面临更多的复杂情况和风险投资。
养老地产盈利模式比较图1—1
盈利模式优势劣势开发商案例租赁模式有利于获取后期运营的持续收入和提升运营能力和影响力对资金要求较高，资金占用量大，投资回收期较长；要求有专业的运营管理团队对和强大的财力支持具有政府的大力支持或者实力超强的开发商北京燕达国际健康城销售模式依托销售回笼资金，避免物业运营风险，投资回收期较短，资金压力小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入具有一定实力的房地产开发企业北京东方太阳城销售和租赁相结合经营方式灵活，不仅可以保证部分投资的及时收回，还能取得长期的稳定收益投资回收期长、对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求实力强大且有充足的资金来源的房地产企业绿城乌镇雅园
二．我国养老地产运营中的问题
1.缺乏专业化管理
养老地产融合了养老服务业和房地产开发两个领域的专业知识和技能。而开发商在后期的养老服务经营方面经验不足，无法进行有效的管理，以至于运营过程中不能建立完善的服务体系，影响整个项目的盈利和品牌建设。目前我国养老地产的物业管理基本还停留在养老院的管理水平上，且严重缺乏专业的养老服务工作人员，很多开发商都将精力更多地放在硬件设施上，而忽略了专业化服务队伍的培养和管理体系的建立。
2.以销售为导向，运营模式单一
目前来看，商业养老地产开发企业多数采用住宅开发项目的短期运营模式—以销售为主，其项目的后期运营也主要靠开发商自主经营。一方面开发商对后期运营服务管理经验不足，另一方面项目前期投资大，回收期长，会影响项目资金链的运作，从而影响项目的生存和发展。
3.缺乏政策保障和法规依据
养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展有着至关重要的作用。虽然国家出台了一系列的政策促进养老地产的发展，但是一些具体的执行措施并没有明确的细则。
三．对策与建议
1.提高专业化管理水平
养老地产的核心是服务，无论是开发企业还是专门的管理机构来经营后期的运营管理，都需要提升专业化管理水平和服务能力。需要加强专业人员的培训，完善养老设施配套服务体系，从而更好的满足老年消费者的多样化需求，这是养老地产持续健康运营的重要基础。
2.积极探索养老地产“多元化”运营模式。
积极探索有效的运营模式关系到养老地产项目的健康发展，美国养老地产的运营模式多采用开发与运营管理相分离的模式，而我国目前多以全过程运营为主即开发与运营相结合的模式，运营模式相对单一。我国养老地产可以借鉴美国的运营模式：净出租、委托专门的运营商经营、出让+委托经营等多元化运营，激活我国养老地产的产业发展。有了长期统一的服务经营，才能对入住者更有保证。
3.强化政府职能，健全法律法规
为了鼓励和规范养老地产的发展，政府部门应该强化其职能，使相关方面的法律法规规范健全。借鉴日本的养老地产运营模式，我国政府可以适当的更多参与到养老地产的发展中来，提供税收、补贴和政策优惠，完善养老金等保险制度，监督约束养老机构的运营。
总之，我国养老地产项目在运营模式上，多以出租、出售和租售结合的方式，应重视物业服务性收入，从长远效益出发来看，开发商与运营商实现分离，各司其职，专业的经营管理将更好地促进养老地产的发展，将成为一种发展趋势。
作者简介：
薛立：沈阳建筑大学管理学院教师
李倩倩：沈阳建筑大学管理学院研究生