我国保障性住房融资模式研究

论文摘要

保障性住房建设是我国重要的民生工程,是解决城镇中低收入家庭住房问题的关键。近几年来,我国商品房价格一直保持高速度增长,在商品房价格连连创高的情况下,城镇中低收入家庭仅依靠自身的能力更加难以解决其住房问题。在这种情况下,国家开始更加注重中低收入家庭的居住问题,加大力度供给保障性住房。十二五规划中,明确提出在十二五时期要大力加强保障性住房的建设,计划2011年将建设保障性住房1000万套,十二五期间计划建设3600万套,到2015年保章性住房覆盖面达到整个住房市场的20%。大规模的保障性住房建设面临的是庞大的资金需求,长期以来我国保障性住房的发展一直依赖政府投资,融资模式是传统的政府单一融资模式,而在大规模的建设资金需求下,出现了政府难以满足的资金缺口,从而需要通过创新融资模式引进广泛的民间资本。本文旨在通过保障性住房融资现状和问题的分析,通过借鉴保障性住房融资国际经验为我国保障性住房融资提供多元化融资模式建议,本文内容共分为六章。第一章,绪论。主要介绍本文的研究背景,研究意义,国内外研究现状以及论文的研究思路和方法。第二章,相关概念界定与理论依据。在这一章中本文对保障性住房与保障性住房融资的概念进行了界定,并给出了保障性住房进行多元化融资的理论依据。第三章,我国保障性住房融资现状与问题。本章依次按照十二五保障性住房投资规划分析了目前的资金需求状况,分析我国保障性住房现有的主要资金来源以及保障性住房当前融资模式所存在的问题,这一部分指出我国目前保障性住房融资仍然依赖传统的政府单一融资模式,资金供给严重不足,引入民间资本投资该领域是当务之急。这一部分从现实情况分析,为保障性住房多元化融资提供了现实依据。第四章,保障性住房融资模式国际借鉴与启示。本章分别介绍了美国公共住房、德国公共租赁住房、新加坡组屋和香港公营房屋的融资模式。在借鉴这些国家较先进的保障性住房融资模式的基础上,给出对我国保障性住房融资的启示：第五章,保障性住房多元化融资模式构建。本章是本文的重点阐述内容,通过前面三个章节为保障性住房多元化融资提供了现实依据、理论依据和可借鉴的国际经验,在该部分重点构建多元化融资模式。本章为多元化融资,引入私人资本提供了两种融资思路,保障性住房REITs和保障性住房PPP融资模式。对保障性住房REITs的分析,本文先对REITs的含义、特征、分类进行了概述,然后提出了保障性住房REITs的设计思路、设立形式及其运行模式。本文给出的第二种引入私人资本的模式是PPP模式即公私合营模式,先从PPP的含义、类型、运作目标、运作模式对PPP模式进行了概述,继而提出了保障性住房PPP模式的参与方设计、设计流程和具体的模式选择。第六章,保障性住房多元化融资模式实施建议。为了保证保障性住房多元化融资在具体实施过程中能够顺利有序的进行,保证私人投资者长期稳定的参与保障性住房建设,本章从五个方面为保障性住房多元化融资实施提供了建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究思路和框架
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 研究框架
• 1.4 研究方法
• 1.4.1 规范研究
• 1.4.2 演绎分析与归纳分析相结合
• 1.4.3 定性研究与定量研究相结合
• 2 相关概念界定与理论依据
• 2.1 相关概念界定
• 2.1.1 保障性住房概念界定
• 2.1.2 保障性住房融资概念界定
• 2.2 理论依据
• 2.2.1 公共物品理论
• 2.2.2 项目可区分理论
• 2.2.3 可销售性评估理论
• 3 我国保障性住房融资现状与问题
• 3.1 我国保障性住房资金需求概况
• 3.2 我国保障性住房融资现状
• 3.2.1 财政拨款
• 3.2.2 地方土地出让金净收益
• 3.2.3 住房公积金
• 3.2.4 银行贷款
• 3.2.5 保障性住房自身收益
• 3.3 我国保障性住房融资存在的问题
• 3.3.1 政府一元的融资模式,缺乏私人资本
• 3.3.2 金融工具缺失
• 3.3.3 融资效率低
• 4 保障性住房融资模式国际借鉴与启示
• 4.1 保障性住房融资模式国际借鉴
• 4.1.1 美国公共住房融资模式
• 4.1.2 德国公共租赁住房融资模式
• 4.1.3 新加坡公共组屋融资模式
• 4.1.4 香港公营房屋融资模式
• 4.2 启示
• 4.2.1 保障性住房融资应由政府主导
• 4.2.2 建立专门的保障性住房融资机构
• 4.2.3 创新融资模式
• 5 保障性住房多元化融资模式构建
• 5.1 保障性住房REITs
• 5.1.1 REITs概述
• 5.1.2 保障性住房REITs融资模式设计思路
• 5.1.3 保障性住房REITs的设立形式
• 5.1.4 保障性住房REITs的运作模式
• 5.2 保障性住房PPP模式
• 5.2.1 PPP模式概述
• 5.2.2 保障性住房PPP模式各参与方设计
• 5.2.3 保障性住房PPP运作模式
• 6 保障性住房多元化融资模式实施建议
• 6.1 保证政府在保障性住房融资中的主体地位
• 6.2 政府应保证税收优惠和相关补贴的稳定
• 6.3 建立和完善相关法律及政策体系
• 6.4 强化保障性住房REITs信息披露制度
• 6.5 加强项目实施过程中对各参与方的监管和激励
• 参考文献
• 后记