论文摘要
商品房按揭是随着我国住房制度改革的深入而发展起来的一种新型物权担保方式，它是英美法上的不动产按揭制度经由香港于20世纪90年代引入我国内地并得到迅速发展的。目前在各地商品房交易实务中所运用的按揭可分为两种：楼花按揭和现楼按揭。现楼按揭视同抵押，相对而言，运作较为规范并有较为完善的法律依据。但理论界和实务中对楼花按揭的法律性质的认识尚未达成一致意见，且相关立法规范欠缺，导致了楼花按揭在实践操作中混乱无序。当务之急是对楼花按揭进行法律规范，以解决实践中不断发生的纠纷和防范因法律不健全而潜在的危险。 本文首先回顾了按揭制度在英国的起源和在香港的发展，明确：按揭本义是一种转移财产权益的担保方式，我国楼花按揭直接来源于香港的公义式按揭。针对我国楼花按揭实务和发展趋势，首先分析了各方当事人的权利、义务平衡机制和楼花按揭的性质，认为楼花按揭合同因缺乏法律保障使其效力不确定，这正是造成实践中纠纷的根本原因之一，因此有必要对楼花按揭进行立法规范。 通过对我国可能采取的各种楼花按揭法律规范模式及其优缺点的比较分析，笔者提出了对我国楼花按揭法律规范模式的取舍及理由，主张以完善我国现有抵押制度的方式来规范楼花按揭。 从我国现有的抵押法律制度来看，以抵押制度包容楼花按揭还需要在立法中对以下问题予以明确，一是扩大抵押标的范围，明确规定尚在建设中的房屋或尚未取得房地产权证书的房屋可以设定抵押，其权源是以合同方式确立的房屋所有权之期待权；二是需要立法明确规定按揭权人可以就依法获准设定抵押的在建房屋实现抵押权，实现方式是直接处分房屋所有权之期待权；另外，要明确预售商品房抵押登记的效力，不仅是对未来建成的房屋的抵押的预登记，而且也是以房屋所有权之期待权作为抵押标的现实登记。在确立以抵押制度规范楼花按揭的基础上，本文进一步对楼花按揭中预售商品房抵押的的实现方式进行了探讨，认为