论文摘要
20世纪90年代以来,我国房地产市场有了突飞猛进的发展。当前,我国房地产市场分为以下三种市场级别：其一,房地产一级市场,系由国家垄断的土地使用权出让市场；其二,房地产二级市场,是指通过土地使用者的开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场；其三,房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场,其又称存量房地产市场。在“购房热”的背景下,房屋买卖纠纷涉讼案件居高不下,二手房纠纷也呈上升趋势,“一房二卖”是房地产三级市场常见的纠纷之一。长期以来,我国法律法规侧重于对二级市场主体行为的规范,而忽略了三级市场,对于三级市场“一房二卖”问题存在立法空白。本文从典型案例切入,结合相关立法,分析房地产三级市场“一房二卖”的法律性质、争议房屋产权归属和合同效力,通过对已有相关立法的评析,得出三级市场“一房二卖”归责的思路,最后对我国相关立法和法律规制措施的完善提出自己的若干建议。本文除引言和结语外,其主体部分主要内容如下：第一部分：房地产三级市场“一房二卖”概述。本部分首先通过相关概念的比较辨析,界定三级市场“一房二卖”的具体概念并归纳出房地产三级市场和二级市场的区别,然后剖析了三级市场“一房二卖”所涉及相关法理,最后再探讨三级市场“一房二卖”所带来的负面影响。第二部分：我国房地产三级市场“一房二卖”法律规制之现状与缺陷。本部分扼要梳理了我国房地产立法概况和三级市场“一房二卖”法律规制空白的现状,通过司法实践中的具体案例,对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》相关规定进行剖析,同时对我国《消费者权益保护法》第49条进行详尽分析,得出了三级市场“一房二卖”的归责思路。第三部分：我国房地产三级市场“一房二卖”法律规制的完善。这一部分在立法层面上从具体方面提出了若干建议,包括全面提升法律位阶与明确主体性质和责任分配、完善登记制度等,旨在完善我国三级市场“一房二卖”法律规制体系。
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