物业管理合同基础问题研究

论文摘要

近年来,伴随着住房制度的改革和商品化进程的加快,我国物业管理行业逐步发展起来,城市房地产特别是城市住宅小区专业化、科学化、现代化管理的进程得以较大幅度推进,广大人民群众的生活、工作环境得以较大改善。与此同时,物业管理已经成为吸纳大批就业人员的新兴服务行业,蕴含着巨大的商机和美好的发展前景。但是,我们的物业管理行业毕竟刚刚起步,且我国房地产市场普遍存在“重建设、轻管理”的现象,忽视了物业管理对房地产市场的反作用,许多相关的法律问题凸现在我们面前。其中作为处理物业管理企业和业主关系重要依据的物业管理合同更是成为矛盾的焦点和载体。物业管理合同是指物业管理企业对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,并维护相关区域内的环境、卫生和秩序,业主支付费用的合同。本文从物业管理合同的基本理论入手,通过分析国外成熟物业管理市场的现状和发展趋势,立足我国当前物业管理合同纠纷的类型和成因,提出我国物业管理合同的法律规制。主文分为四个部分。第一部分主要研究了物业管理合同的基本理论。通过对物业管理合同的概念和种类进行归纳总结;揭示物业管理合同的法律特征,即物业管理合同是民事合同、服务合同,同时物业管理合同也是双务、有偿合同和诺成、要式合同;对于物业管理合同法律性质的界定,笔者建议将物业管理合同作为独立的有名合同纳入《合同法》,更名为物业服务合同,这样不仅有利于区别比较,更便于从性质上把握物业管理合同,以解决实践中的矛盾纠纷;同时,对构成物业管理合同的主体、标的和内容等三大要素进行了研究。第二部分主要研究了国外物业管理的现状和发展趋势,并在此基础上提炼出国外物业管理的立法经验。通过对当今世界上成熟的物业管理市场进行比对分析,揭示出当今的物业管理已转向简便管理模式,朝着知识化、信息化的方向发展,即以人为中心,以提高人类的工作、生活质量,提高物业价值以及人类社会的可持续发展为目标。第三部分主要研究了我国当前存在的物业管理合同纠纷。立足于我国实际,总结、归纳当前我国物业管理合同纠纷的具体类型,并对物业管理合同纠纷产生的原因进行解读分析。第四部分主要研究了我国物业管理合同的法律规制。应提升物业管理法律层次,将物业管理合同规定为有名合同,重新确定物业服务合同的概念;应明确物业管理合同主体,同时承认物业实际使用人的法律地位,逐步推进业主团体的法人化;应细化物业管理合同内容,使之进一步明确化、透明化,促进我国物业管理行业的平稳、健康、可持续发展。笔者认为:物业管理合同在实践中产生的矛盾和冲突,很大程度上源自物业管理法律法规的不完善。对此,应当调整物业管理法律的定位,由政府管理为主转向业主自治为主,以法律的形式确认和保护业主的自治权。除此之外,还应当面向物业管理合同实践,完善物业管理法规,填补物业管理合同各类主体法律地位以及物业管理合同种类的内容,明确物业管理法律责任划分以及适用法律依据。只有这样,才能解决物业管理合同实践的深层次矛盾,维护物业管理市场的公平、公正秩序。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 序言
• 一、物业管理合同的基础理论
• （一） 物业管理合同的概念
• （二） 物业管理合同的法律特征
• （三） 物业管理合同的法律性质
• （四） 物业管理合同的要素
• 二、境外物业管理的现状和发展趋势
• （一） 美国的物业管理
• （二） 德国的物业管理
• （三） 日本的物业管理
• （四） 新加坡的物业管理
• （五） 中国香港的物业管理
• （六） 境外物业管理的立法经验
• 三、我国当前存在的物业管理合同纠纷
• （一） 物业管理合同纠纷的具体类型
• （二） 物业管理合同纠纷产生的原因
• 四、我国物业管理合同的法律规制
• （一） 应提升物业管理法律层次
• （二） 应明确物业管理合同主体
• （三） 应细化物业管理合同内容
• 结语
• 参考文献
• 后记