论土地期权融资储备

论文摘要

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具,通过土地储备制度,可以确保政府垄断土地一级市场,有效控制土地供给,防止多头供地;有利于企业改制解困,盘活存量土地资产,高效合理配置存量土地;土地收购后,进行开发和整理,使一些规划不合理,环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值,增加政府土地收益,保证国有土地资产的增值。从1996年上海设立全国第一个土地储备中心——土地发展中心以来,总的来说,土地储备制度在保护耕地、增加政府土地收益、保证国有土地资产增值方面起到了举足轻重的作用,取得了可喜可贺成绩。但是,我们也应看到其中的问题,土地储备中心资金短缺,导致供地结构、时间不合理等问题,已经引起上海、杭州、北京等地土地成本飞涨、房价飙升、被拆迁农民补偿标准偏低、生活边缘化以及由此引发的一系列社会问题。本文着眼于土地储备中心资金紧张、农村居民被拆迁后生存与发展问题,首先解释了创建该种模式的出发点,第二对该种模式从背景、主体、时间性、实施对象、定价、收益分配、收益实现行式7个方面对其进行阐述。第三将这种模式与国内目前存在的模式进行比较,分析其优点。第四讨论了实施该种模式所需要的条件,第五在此基础上提出一些建议。本文运用土地储备理论与期权理论的有机结合,对土地储备制度的创新提出了具有可操作性的建议。本文的创新性在于将农地发展权从国外引入并且将其赋予农地使用者,并在此基础上设计期权计划,为土地储备制度的创新奠定坚实的基础。

论文目录

• 提要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 命题提出的背景
• 1.2 命题的理论和现实意义
• 1.3 国内外相关文献综述
• 1.4 命题的研究内容和研究方法
• 1.5 命题研究的创新点
• 2 土地期权融资储备模式的理论出发点
• 2.1 农地发展权的实现形式
• 2.1.1 国外农地发展权的经验
• 2.1.2 我国农地发展权方面的问题
• 2.1.3 土地期权融资储备—实现农地发展权的形式
• 2.2 解决城市土地储备机构的资金短缺问题
• 2.2.1 土地储备融资模式的现状分析
• 2.2.2 土地期权融资储备的融资模式
• 3 土地期权融资储备模式的内涵
• 3.1 土地期权融资储备模式的背景
• 3.1.1 土地期权融资储备的目的
• 3.1.2 实物期权的理论概述
• 3.1.3 土地期权的典型特征
• 3.2 土地期权融资储备的主体分析
• 3.3 土地期权融资储备实施的时间性分析
• 3.4 土地期权融资储备的实施对象
• 3.5 土地期权的定价
• 3.6 土地期权融资模式的收益分配分析
• 3.6.1 举例中数据假设依据
• 3.6.2 实施期权前后农村居民的收益支出分析
• 3.6.3 实施期权前后土地储备中心的收益支出分析
• 3.7 土地期权收益的实现形式
• 4 土地储备的模式比较
• 4.1 国内土地储备模式比较
• 4.1.1 土地期权融资储备与上海模式的比较
• 4.1.2 土地期权融资储备与杭州模式的比较
• 4.1.3 土地期权融资储备与武汉模式的比较
• 4.2 国内土地储备模式比较的启示
• 4.2.1 资金需求比较启示
• 4.2.2 土地储备机构职责比较启示
• 4.2.3 调控土地市场的方式和效果比较启示
• 5 实施土地期权融资储备的条件
• 5.1 成立储备公司
• 5.2 完善的法律法规
• 5.2.1 完善相应的土地法规
• 5.2.2 将土地储备机构与其公司的关系规范为法律法规
• 5.3 完善的失地农村居民保障制度
• 5.3.1 提高补偿标准，保证农村居民生活水平提高
• 5.3.2 建立和完善失地农民养老保险与医疗保险制度
• 5.3.3 大力引导失地未达到退休年龄农村居民就业
• 5.4 完善金融市场
• 5.4.1 优化金融市场结构
• 5.4.2 完善农村金融体系
• 5.4.3 完善金融监管机制
• 6 对我国实施土地期权融资储备模式的建议
• 6.1 把握有利时机
• 6.2 理顺经济关系
• 6.3 科学运作土地储备制度
• 6.3.1 以保障农民权益为核心，完善现有的土地征用制度
• 6.3.2 明确土地储备制度的功能定位
• 6.3.3 提高运作绩效，树立农村居民对土地期权的信心
• 6.4 合理解决未列入期权计划的资金问题
• 6.4.1 建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重
• 6.4.2 加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场
• 6.4.3 发展房地产投资信托基金，开辟新的融资渠道
• 6.4.4 完善企业债券市场，开启债券融资的正常渠道
• 7 结论
• 7.1 研究成果
• 7.2 进一步的研究展望
• 致谢
• 在学期间发表的学术论文和研究成果
• 参考文献
• 详细摘要