桂林市临桂区自然资源局广西壮族自治区桂林市541199
摘要：近代以来，西方的城市土地管理制度逐渐传入中国，受其影响，现代化的城市土地管理制度在中国得到了逐步的确立。其主要内容包括现代的城市土地法规的制定、管理机构的建立及土地的测量、价格评定、征收和买卖等方面。它为当时的政府更有效地开展城市土地的开发和利用、地价和房价的调控、房屋的救济、增加税收等提供了保障、奠定了基础。
关键词：近代中国；城市土地；土地管理
现代的土地管理的主要内容有：测量土地面积、评定土地等级、建立土地统计制度、调查土地资源分布及利用情况、执行土地管理的有关法令和规章制度、确定土地所有权和使用权、调整土地权益关系、解决土地纠纷、培训土地管理人员、总结交流土地管理经验等[1]。中国的城市历史有相当长的时间，汉唐时期的长安、北宋时期的东京汴梁都是当时知名的国际大都市。但从总体上看，在封建社会，大城市数量极少，城市发展模式也相对落后。这是因为统治者长期推行“重农抑商”的政策，使得城市经济活动难以提升、发展、产生质的飞跃和突破，只能长期处于低层次的循环发展状态，也决定了当时的城市行政体制难以摆脱城乡合治的传统模式而获得独立的发展。
1稳妥推进城镇化进程
首先要坚持“科学规划、城乡统筹,突出重点、合理布局”的原则,把增强城镇化动力、提升城镇化质量、强化中心城市竞争力,加快县域城镇化进程,作为推进城镇化发展的核心内容,促进人口聚集、产业聚集及城市功能的完善和提升。
关中地区,以关中―天水经济区开发为契机,重点发展“一轴一环三走廊”,加快西安国际化大都市建设步伐。广西地区,以国家级能源化工基地建设为动力,加快长城沿线和210国道“人”字形城镇带建设。广西地区,加快三个城市发展片区、生态功能拓展带的建设。加快区域中心城市建设的同时,采取扶持政策,大力推进县城和重点镇建设,加快城镇化进程。
2加快实施保障性安居工程
一是加快实施保障性安居工程,解决低收入住房困难家庭住房问题。通过配建、新建、收购、改建、实施城市棚户区、危旧房(筒子楼)改造等方式筹集廉租住房房源,解决低收入住房困难家庭住房问题。进一步完善经济适用住房制度,加强管理,满足有一定支付能力的城市低收入家庭住房需要。结合城市棚户区改造,优先解决符合廉租住房保障条件家庭的住房问题。实施农村危房改造,规范补助对象和补助标准的审查审批程序。
二是建立多层次住房供应体系,解决不同需求层次群众住房问题。促进中低价位、中小户型普通商品住房的供给和消费,加快住房二级市场发展,加强住房市场分类管理,规范交易行为,引导房地产市场健康发展。优化住房供应结构,推行住房分配货币化制度,按照国家规定,从建筑标准,供应对象,集资标准等方面规范企业集资建房,支持企业解决职工住房困难。稳步推行住房公积金制度,扩大公积金覆盖面,规范缴存基数和比例,提高公积金使用效益。开展农村房屋权属登记,明晰农村房屋产权,增加居民财产性收入。
3城市化与土地管理政策之间的统一性
3.1城市化进程的加快对完善土地管理政策起到了一定的促进作用
(1)科技进步为土地管理政策的制定提供了技术支持。城市化本身就意味着现代化。产业现代化、基础设施现代化和人民生活现在化是城市现代化的基本内容。科技进步将是发展中国家的城市超越经济、技术鸿沟，追赶发达国家城市的动力与源泉。依靠科技进步来改造城市、调整和优化产业结构、发展高新技术和资本密集型产业、推动城市转型与升级，是我国城市增强国际竞争力和实现现代化目标的关键。同样，科技进步也为进一步完善土地管理政策提供了技术支持。特别是在高效、集约利用土地和通过卫星遥感图片监督检查等土地管理方法上给予了技术支持。
(2)相关制度的改革可以减少制定土地管理政策的后顾之忧。城市的快速发展必然会伴随着制度创新，特别是户籍制度和社会保障制度的改革。只有开放户籍制度、降低农民进入城市的门槛，同时不断完善社会保障制度，使失地农民在养老、医疗、失业保险等方面和城市居民享受同样的待遇，才能使农民更好地融入城市，使土地管理政策的制定更加规范化、合理化，进而减少后顾之忧。
(3)城市化进程的加快可以为土地管理政策的制定提供法律保护。任何制度的运行都离不开民主和法制，改革措施的贯彻执行需要一套健全的法律法规和强有力的监督执法体系加以保障。为了让土地更顺利的流转，使更多农民转化为城镇居民，就应当制定法律允许和鼓励正当、适度的土地使用权有偿转让等。当然，平衡有序的市场秩序也需要法律来规范和保障，对于在土地使用权交易中的各方主体的权利和义务也应作出明文规定。
3.2逐步完善的土地管理政策进一步推动了城市化的高速发展
(1)不断完善的土地管理政策可以为城市化进程的加快提供初始动力。从城市化的推动力来讲，工业化是根本动力，第三产业是后续动力，而农业是初始动力。只有农业发展了，产生了农业剩余，才能为城市化发展提供人力资源支持和农产品支持等等。而我国人口基数大、人均耕地少的基本国情又决定了粮食需求的紧迫性。因此，我们必须不断完善土地管理政策，以保护耕地为出发点，加快农村土地流转制度改革，推进农业产业化，加大对农业科技、教育及基础设施投的人，大力发展农业现代化。只有夯实农业基础，才能为城市化进程的加快提供物质动力。
(2)不断完善的土地管理政策可以保障失地农民的利益，从而促进城市化精神文明建设。而建立合理的征地偿制度和利益分享机制是失地农民最为关注的问题。我国《土地管理法》中规定“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”。而以土地为生的农民在失去土地以后得到的补偿并不能支撑他们的养老、医疗、教育等支出，这就引起了我们对于补偿政策的思考。从美国政府制定的相关法律可以看到，其规定了人们的财产权(包括房地产权利)受到保护，政府为公共利益征用私人财产必须按照市场价值予以公正赔偿。或许这可以给我国现行的土地管理政策一些启示。当然，我们也可以为失地农民制定多样化的安置方式，比如长期的就业补偿、以土地换保障政策等。只有不断完善补偿政策，才能使失地农民在生活方式、生活态度上逐步与城市居民接轨，进而促进城市化精神文明的健康发展。
4结束语
近代中国的城市土地管理的现代化进程经历了一个漫长的阶段，它的推进和发展对中国的城市土地开发有着重要的意义。主要包括以下四方面：一、开展土地登记，发放权证。这不仅减少了民众之间的房产和地产纠纷，保护了国家的公地，也为政府征收地价税奠定了基础，增加了国家的税收。二、制定了诸多土地规章和法律。这有效地维护了土地所有者的合法权利，在增强政府威信的同时，也为土地交易的顺利进行创造了条件。三、商业化的土地开发模式使得征地者、被征者和开发受益人等三方所获得的权益都达到了最大化。四、对城市地价和房价的调控、房屋的救济起了一定的作用。但受当时历史条件的制约，现代化的城市土地管理制度在各地推行的力度和区域范围都是相当有限的。尽管如此，它还是在一定程度上促进了当时城市土地的开发和利用，并在中国城市土地管理制度发展的历史进程中占有重要的地位。
参考文献：
[1]辞海编辑委员会.辞海[M].上海：上海辞书出版社，1989：1350．
[2]贾彩彦.近代上海土地管理制度思想的西方渊源[J].财政研究，2007，(4)：121．
[3]郑震宇.中国土地行政概况概述[J].地政月刊，1934，2(1):29．
[4]广州近年地价房租飞涨不已[J]．地政月刊，1933，8(1):140．