任波(宁夏嘉屋房地产有限公司)
摘要：当前房地产权属管理的作用越来越显得重要，而房屋测量作为权属管理的基础，是房地产管理中不可缺少的一个环节，它关系到国家房地产权属单位、开发商和房屋当事人的切身利益。本文阐述了房屋测量在房地产管理中的重要性以及房屋测量的含义及内容，对房屋测量在房地产管理中的作用以及房屋测量在房地产管理中的应用及需注意的问题进行了分析。
关键词：房地产管理；房屋测量；作用；应用；注意问题
在房地产管理中,房屋测量的地位是十分重要的。房屋类别的确定等都是需要借助于房屋测量来进行开展的,与此同时，随着我国国内房地产市场的迅速发展,房屋测量的作用也越来越越不容忽视。它在房屋管理方案设计与城建征地规划中都有着十分重要的地位。同时因为房地产管理涉及到房屋的方面比较多，所以房屋测量的要求也具有多样性。以下就房屋测量在房地产管理中的作用进行分析。
一、房屋测量在房地产管理中的重要性房地产管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理,因此要实现房地产管理的法律化、制度化和程序化,就必须充分依靠房屋测量,通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估,房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记,因此房屋测量部门要科学决策,严格执行国家的各项技术标准和规范,这样才能为房地产管理提供参考资料,减轻房地产管理的工作量。房屋测量还对房地产管理中的市场管理意义重大,随着我国住房制度改革不断深化,新建住房的利用率不断提高,安居房和房地产开放市场力度也不断加大,随着大量的房屋进入市场,房屋的买卖和交易行为也越来越频繁,作为房屋管理部门在进行管理时需要提供一定的法律依据,而房屋测量则客观上提供了这一需要,在商品房建筑面积确定和房地产注册、登记等方面,通过房屋测量部门鉴定的房屋可以规范的进入市场,这也有利于保证消费者的合法权益,促进房地产销售和房屋消费市场的活跃,使房屋消费者放心,使房地产管理进入一个良性的科学的运作轨道。
二、房屋测量的含义及内容房屋测量是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范和面积数量等。由此而引起的产权纠纷也日益增多，要很好地解决这个问题，相关部门就必须对房屋测量工作进行改良，处理纠纷的依据是测定和调查其用地的位置与权属，质量与数量及其利用情况以及测绘的结果。作为测量工作一个分支的房屋测量工作，与工程测量和普通房屋测量在作业方法和工作程序上有很大区别，但也有许多共同之处。房屋测量要按照国家相关部门制定的有关房屋及其用地的有关信息和资料和房屋测量技术标准，采用测绘的专业技术方法和手段，为国民经济建设、城镇规划、国防建设、城镇建设房地产开发、城镇公交事业、房地产交易、房屋拆迁、住房制度改革、征收税费、等提供精确可靠的资料与数据。房屋测量包括房地产调查、房地产平面控制测量、房地产图绘制、房地产要素测量、房地产变更测量、房屋测量成果资料、房地产面积测算的检查与验收。
三、房屋测量在房地产管理中的作用房屋测量是房地产管理业务与常规的测量技术相互结合的专业测量。而房屋测量所获得与永久性标志相互联系的房屋面积、房屋产权属界址、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房地产测量所得到的基础图是发放财政税收与房屋权属证书的重要依据，它的主要作用可以归纳为如下几个方面：1、法律方面的作用。房地产图所表示的每一户所具有的房屋的权属范围，是经过各户申请登记，并且经过逐幢房屋清理产权，经主管部门逐户进行审核确认的。房地产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强核定产权、房地产管理、保障房屋所有者的合法权益与颁发权属证书的有利条件，也是加强社会主义法律管理的重要依据。
2、经济管理的作用。房屋测量提供了大量的准确的图纸资料，为正确掌握土地与城镇房屋的利用现状和变化、清理公私各占有的房地产面积与数量，建立产业管理与产权产籍的图形档案，统计各类房屋的比重与数量等提供了相关比较可靠的数据，也为开展房地产经济理论的研究提供了重要的数据。房屋测量还为城镇税收与财政等部门研究确定土地分类的等级、制定税费的标准提供了基础的依据，确保了各项税费的及时征收。
3、规划管理方面的作用。为了使城市的房地产管理和住宅建设都能稳步的纳入社会主义现代化建设的轨道，规划建设部门与城镇房地产管理部门都需要全面掌握与了解房地产的位置、权属、现状与数量等基本的情况。只有这样，才能够进行合理的规划建设与妥善的管理，更好的调配使用土地与房屋，有计划的安排旧城区住宅的修建与改造，以及新发展区的规划与建设。另外，房地产测量的成果，也是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
四、房屋测量在房地产管理中的应用及需注意的问题1、房屋销售面积的测量。关于房屋销售面积的测量往往要求精确性强,数据复杂,因为房屋销售面积和市场定价有很大的关系,因此在测量时精确度的把握是重点。房屋销售面积的测量比较复杂,一般来说可分为房屋总面积测量和房屋总利用面积的测量。这二个参数是衡量房屋面积大小,进行房地产测量的基本方法之一,房地产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有:运用实地量距法进行面积测算;运用坐标解析法进行房地产测量的计算;利用GPS技术进行房屋测量。房屋销售面积的测量是房屋测量中的重要内容,科学的房屋销售面积测量往往能为房地产管理者提供管理的相关凭证,也是妥善处理城镇房屋产权纠纷和房屋面积补偿等问题的重要保证,因此房屋测量人员要根据实际情况运用科学、专业技术方法做好房屋销售面积的测量工作,为房地产管理保驾护航。
2、房屋测量的相关要求和规定。房屋测量工作作为一项长期性、专业性和政策性较强的工作,必须有一定的技术要求和规范来进行合理的限定,这些规定和要求对于规范房屋测量人员的工作提出了较高的要求,能否充分发挥房屋测量在房地产管理中的作用,房屋测量的行业规范的提出是十分必要的,目前,在房屋测量中,要遵循和执行统一的房屋测量规范,同时,房屋应具备上盖和防护物,要保证房屋的结构牢固,属于永久性建筑物,且属于生活或生产性场所等条件,这些普遍性的条件给予了房屋测量者许多有效的指导,有利于科学、合理的房屋测量和评估体系的形成,避免出现由于房屋测量偏差所导致的房地产纠纷。
结束语随着我国国内城镇居民住房制度的改革，土地及房屋的产权归属问题受到了人们的关注。房屋测量在房屋管理中起着重要的作用,而怎么科学的有效的发挥房屋测量在房地产管理中的作用就是当前房屋测量工作者与房屋管理人员关心的首要问题，也是需要引起相关房地产管理从业者重视的一个问题。因此，必须探索、研究建立符合我国自身发展的房屋测量管理系统，对测量技术进行革新化、科学化、标准化的发展要求。测量人员的素质也应不断提高，从而确保测量成果的准确、合理。
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