成都市金牛乡土地开发整理项目运营策划

论文摘要

土地开发整理包括土地形态整理和土地价值挖潜。土地的形态整理是基础和表象,土地的价值挖潜是在土地的形态整理的基础上实现的,是土地开发整理的最终目的。土地的形态整理是为了使几宗土地的集中更能符合开发利用的要求,符合城市总体发展规划,即形成适合于规划目标的某种比较优势:土地的价值挖潜指土地开发整理公司通过对土地开发整理运营,让地块含金量最大程度释放,土地综合效益合理化,达到国家、地方政府、开发企业及消费民众的多赢局面。 本文主要分析论证了成都市房地产市场行情、动态,土地供应和出让情况;以及根据项目宗地开发整理的具体状况,探讨了项目土地开发成熟地的开发投资成本、项目土地未来的最终产品的预期价格、未来可以达到的预期规模和价值;以期运用分析和策划的手段,借助国外土地运营的成功经验,让成都市金牛乡土地项目在未来产品开发链上的主要环节(地产开发和房产开发)之间价值分摊的综合协调和匹配,以期寻求土地项目的最佳规划、用途、价值以及集中比较优势得以充分的实现,最终实现土地开发整理公司和国家利益的最大化。

论文目录

• 第1章 绪论
• 1.1 论题的由来
• 1.2 土地开发整理的增值效应
• 第2章 市场环境分析
• 2.1 成都市2004年国民经济和社会发展分析
• 2.2 成都市2004年房地产市场分析
• 2.2.1 运行态势
• 2.2.2 市场价格
• 2.2.3 需求状况
• 2.2.4 趋势预测
• 2.3 成都市2004年土地拍卖供给分析
• 2.3.1 土地拍卖市场总体情况
• 2.3.2 拍卖土地用途统计
• 2.3.3 拍卖土地环域统计分析特征
• 2.3.4 成都市土地供应市场主要特征
• 2.4 历年土地出让市场分析
• 2.4.1 成都市历年土地出让情况
• 2.4.2 成都市2004年各区拍卖地块情况表
• 第3章 项目基本情况分析
• 3.1 项目概况
• 3.1.1 项目地块位置
• 3.1.2 项目地块的地形地貌及周边状况
• 3.2 项目土地规划主要经济指标
• 3.2.1 宗地使用性质
• 3.2.2 宗地主要经济指标
• 3.3 项目SWOT分析
• 3.3.1 项目SWOT矩阵
• 3.3.2 项目SWOT分析
• 3.3.3 项目价值点分析
• 第4章 项目土地运营策略
• 4.1 美国住宅郊区化及思考
• 4.1.1 美国住宅郊区化过程
• 4.1.2 美国住宅郊区化的成功模式
• 4.1.3 美国住宅郊区化给本项目的启示
• 4.2 战略目标
• 4.3 营运模式
• 4.4 项目总体定位
• 4.5 项目包装及营销推广
• 4.5.1 包装资料准备
• 4.5.2 项目包装资料成果
• 4.5.3 项目推广
• 第5章 土地拍卖底价评估
• 5.1 总述
• 5.1.1 评估目的
• 5.1.2 价值评估依据
• 5.1.3 估价基准日
• 5.1.4 价值定义
• 5.2 价值对象描述
• 5.3 土地状况
• 5.3.1 地上附着物、人员及拆迁
• 5.3.2 一般因素
• 5.3.3 区域因素
• 5.3.4 个别因素
• 5.4 土地拍卖底价评估
• 5.4.1 估价原则
• 5.4.2 估价方法
• 5.4.3 估价过程
• 5.5 地价的确定
• 5.5.1 地价确定的方法
• 5.5.2 土地拍卖底价评估结果
• 第6章 起拍价建议、成交价预测
• 6.1 项目利润率
• 6.1.1 商品房开发成本表
• 6.1.2 商品房开发成本与利润表
• 6.1.3 地价与开发利润对比表
• 6.2 起拍价建议
• 6.3 成交价预测
• 6.3.1 土地成交机会及风险分析
• 6.3.2 成交价定量分析
• 6.3.3 敏感性分析及最终成交价预测
• 结论
• 致谢
• 参考文献