胡小成
（西北政法大学陕西西安710063）
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1673-0992（2011）04-0000-01
摘要：房地产行业洗钱行为呈日渐猖獗之势，对之进行积极研究，有助于执法部门对其进行监管和打击。本文就房地产行业存在的洗钱风险和常见的洗钱方式展开探讨，以求教于学界。
关键字：房地行业洗钱风险
房地产行业是当今市场最为活跃的产业，不论是买卖或者开发房地产，还是直接购买房地产再出售，都可以实现“脏钱”迅速漂白。在我国当前的反洗钱监测体系下，对于进入房地产业的资金没有特别的资金审查要求。所以，近年来，越来越多的“脏钱”、“黑钱”流向房地产业。
一、房地产业的洗钱风险
房地产业洗钱犯罪是指犯罪分子将非法收入投入房地产业，一段时间之后，通过议价出售变现的行为。犯罪分子或是参与开发房地产或是直接购买房产再出售变现，皆可以实现把非法收入变成合法收入。在房地产的交易中，存在两大主体，可以成为洗钱犯罪分子，即房地产投资商和购房者。
（一）、房地产投资商参与洗钱的风险分析
当前，我国对于投资房地产开发没有特别的资金审查要求。对房地产企业的设立也只是普通的行政许可。在现行的房地产企业信息系统中，缺乏在入市资金的适当审查，显然，为“脏钱”进入房地产开发领域提供了可乘之机。洗钱者可将需要漂白的犯罪收入用于组建房地产开发公司，以合法公司的身份运作房地产开发项目，通过一系列经营活动将犯罪所得混入合法收入中，再以正当经营所得的名义向税务当局申报，在依法纳税的外衣下使犯罪收入合法化。洗钱者还可以采取直接参股的方式，将非法资金注入房地产开发公司，再以股东分红的模式获得对非法所得的合法收入。
（二）、购房者参与洗钱的风险分析
第一种情况，认购房产，随后快速变现。当前，我国的政策与法规对直接购买房产，以大量现金支付并不要求购房者，提供充分的资金合法来源证明。因此，洗钱犯罪分子即可趁机以犯罪收入支付购房款。如此一来，原本的犯罪收入从现金状态转为实物状态，并可于适当时机变现房产，使其成为合法的货币资金，这便是洗钱的过程。事实上，如果洗钱者与房地产销售商达成合谋协议时，还可以用远低于市价的价格购买房产，私下再以其他方式补足房款，随后在按照房产的实际价格出售，从而将犯罪所得变成合法收入。由于房产市场从长期看呈上升趋势，这种洗钱方式要比购房变现更加隐蔽，也更加难以监测。
第二种情况，提前还房贷。按揭贷款购房时当前常见的方式。但是，现实生活中大部分民众都会在规定贷款期限之内提前还清银行贷款。据市场调查显示，当前很大一部分民众会在十年内提前还清贷款，更有甚者会在两三年内还清银行贷款。而银行对于客户提前还清房贷的资金来源不会严格要求客户提供合法资金来源证明。显然，如此一来，这当中必然存在洗钱的空间。虽然以这种方式洗钱会耗费比较长的时间，但是，较之直接用大量账款支付购房更具有隐蔽性。
二、房地产业的洗钱手法分析
（一）、大额现金炒房。
一套或数套房产动辄几十万、几百万也是极为平常的事。据报道，在北京、上海、广州等大中型城市中，现金交易支付300万以上相当普遍，有多甚至一次性支付1000万元以上现金购买豪华别墅。洗钱者就是通过如此动用大额的现金输入房地产行业，之后时机一成熟，迅速转手获取利益。最近几年，持续的房地产热，房价的不断上涨，不难看出洗钱分子的背影。文强案就是例证，文强在重庆公安部门任职17年，以收受的贿赂款先后购买了16处房产。
（二）、采用虚假的证明或伪造的身边证明洗钱
该洗钱手段的利用包括了单位以及个人，单位购房者利用伪造文件、证明，私人购房者借助伪造身份证证，在经济商的协助下，避开了对其真实身份的核查，从而将黑钱投入到房地产行业之中。该种洗钱方式很多是通过代客购买的方式进行，先通过低价购买然后私下再补充差价，最后通过正常的价格或者等房地产价格上升后以更高的价格进行转卖，洗钱者从中不仅能够将黑钱“漂白”，而且还能够赚取利润。
（三）、借用他人名义投资房地产洗钱
众多贪污受贿或是挪用公款的人员，其公职的身份决定了他们不能拥有巨额的收入，也就不可能拥有大量的资金投入地产业。因此，这部分黑钱的持有者，在投资地产业时，往往透过其亲属或亲信将黑钱注入房地产公司，进行暗地性投资。更有甚者有的腐败分子直接借助亲信、亲属的身份成立房地产公司，由自己进行幕后操作。由于这些洗钱分子身份特殊，往往仗其手中权力为自己洗钱进行铺路。诸如在项目审批、用地规划过程中，大开“方便之门”。从而在合法经营的掩饰下，在开发新项目或多区域投资开发等正当经营手段的操弄下，即可实现把黑钱、清洗、转换成合法收入。
参考文献：
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[4]喻伟主编：《中国刑法学新教程》，湖北：武汉大学出版社，1988.201.