基于案例的长沙城市房屋拆迁法律分析

论文摘要

同全国其他城市一样,长沙市的用地和房屋拆迁问题成为社会各界广泛关注的焦点。在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》新近出台的背景下,以长沙市实际发生的拆迁案件为切入点,分析研究我国现行城市房屋拆迁法律制度存在的相关问题,有着理论和实践两方面的意义。长沙5起城市房屋拆迁案件的基本情况表明,我国拆迁主体混乱,当拆迁发生纠纷时,被拆迁人往往不知道拆迁人是谁,导致被拆迁人的合法利益未得到应有的保障,甚至有时候地方法院也很难弄清拆迁参加人中哪方是拆迁人。拆迁面积巨大,地方政府在拆迁过程中借公共利益之名行商业之实问题突出,侵害被拆迁人的财产严重,拆迁评估价格低于市场同类地段房屋的价格。导致这些问题产生的主要原因是：立法对公共利益界定不清楚；界定公共利益法律程序缺失；政府职能错位,地方政府及下属的拆迁主管部门基于政绩和地方财政的需要,往往充当了开发商的代理人的角色；评估价格低于市场价格是因为对拆迁房屋上的土地不予补偿、评估机构选择上被拆迁人没有发言权、政府指导的货币基准价是拆迁补偿的主要依据、评估方法没有采纳市场比较法。针对上述长沙房屋拆迁中出现的问题和原因,为切实解决我国城市房屋拆迁问题,必须做好以下几点：首先,立法上应该完善公共利益,尽量全面列出公共利益的范畴并加上兜底式的概括性条款对无法列举的公共利益进行补充,立法上设定公共利益的认定程序。其次,转变政府经营城市理念,改变以土地为财政的财税制度,并且在政府经营土地的问题上,要把政府经营土地的现实纳入到拆迁制度之中,将政府从居中协调的地位改变为直面民众的法律关系主体地位,不能让他们仅仅只享有收取土地出让金的权利,还要让他们受到对应于权利的法律义务和责任的约束,也就是承担补偿义务。再次,由第三方来委托评估机构对拆迁补偿价格进行评估,建立“以市场比较法为原则、以其他替代方式为例外”的拆迁估价原则,明确将市场比较法作为拆迁估价的法定估价方法,并且对政府指定货币基准定价权进行严格的约束,使政府的定价尽可能接近当地房地产真实的市场价格。最后,提出对土地使用权的补偿主要是对土地使用权残值补偿,而残值的计算应当以该土地的出让年限扣除使用权人已经实际使用的年限后剩余年限的土地使用权的市场价格为标准。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景与意义
• 1.2 文献综述
• 1.3 本文的研究内容和研究方法
• 第2章 5起长沙城市房屋拆迁案情况的统计分析
• 2.1 样本的总体情况
• 2.1.1 拆迁法律关系的主体
• 2.1.2 拆迁面积统计情况
• 2.2 评估价与市场价格对比
• 2.3 公民财产权遭受侵害情况
• 2.4 拆迁理由情况
• 第3章 基于5起房屋拆迁案例问题原因分析
• 3.1 公共利益滥用原因
• 3.1.1 立法规定公共利益含糊缺陷
• 3.1.2 界定公共利益程序缺陷
• 3.2 地方政府职能错位原因
• 3.2.1 地方政府经营土地
• 3.2.2 拆迁办法律地位模糊
• 3.3 城市拆迁补偿过低原因
• 3.3.1 立法对土地不进行补偿缺陷
• 3.3.2 选择评估机构缺陷
• 3.3.3 政府指导的基准价格缺陷
• 3.3.4 评估方法缺陷
• 第4章 城市房屋拆迁制度反思与建议
• 4.1 对公共利益滥用问题反思
• 4.1.1 对公共利益规定反思
• 4.1.2 完善认定公共利益程序建议
• 4.2 对政府职能错位反思
• 4.2.1 对政府经营土地反思
• 4.2.2 对拆迁办主体资格反思
• 4.3 对当前评估制度反思
• 4.3.1 对选择评估机构做法反思
• 4.3.2 对当前评估方法反思
• 4.3.3 对政府指导的基准价反思
• 4.3.4 对土地使用权补偿缺失反思与建议
• 结论
• 参考文献
• 致谢