基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究

论文摘要

城市是人类社会长期发展的结果,而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下,城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置,城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此,研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。由于住宅产品是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,国外往往从特征价格(hedonic price)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究,定量研究国内较少。本文的目的是构建住宅特征价格模型,估计住宅特征的隐含价格进而分析城市住宅价格的影响因素。住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上,我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型,并结合武汉市的实际情况,采用了263个住宅样本验证了特征价格模型的可行性,最后选择了17个住宅特征作为模型的自变量。其中:建筑特征变量7个;区位特征变量3个;邻里特征变量7个。通过对数模型分别得到了10个住宅特征的特征价格。实证研究表明,住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积,最小的是湖泊距离。关于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,并且实证研究只限于武汉市范围,样本的时间跨度也不够长,研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开,进行更多的实证研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 问题的提出
• 1.1.2 研究的意义
• 1.2 研究目标和研究内容
• 1.2.1 研究目标
• 1.2.2 研究内容
• 1.3 研究方法及技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 1.4 论文结构和创新
• 1.4.1 论文结构
• 1.4.2 主要创新
• 2 特征价格模型及其研究进展
• 2.1 基本概念的界定
• 2.1.1 住宅价格
• 2.1.2 住宅特征
• 2.1.3 特征价格
• 2.1.4 特征价格模型
• 2.2 特征价格模型的国内外研究进程
• 2.2.1 Hedonic模型的国外研究进程
• 2.2.2 Hedonic模型的国内研究进程
• 2.3 Hedonic模型的理论分析
• 2.3.1 Hedonic模型的理论基础
• 2.3.2 两个假设和两个函数
• 2.3.3 消费者选择和市场均衡分析
• 3 住宅特征价格模型的构建
• 3.1 模型变量的选择
• 3.1.1 住宅特征的文献总结
• 3.1.2 模型变量的选取
• 3.2 住宅特征价格模型的函数形式
• 3.2.1 模型的基本形式
• 3.2.2 模型的函数形式
• 3.3 模型的估计
• 3.4 特征价格模型的检验
• 3.4.1 经济意义检验
• 3.4.2 统计检验
• 3.4.3 计量经济学检验
• 3.5 模型潜在的问题和处理措施
• 3.5.1 模型的设定误差
• 3.5.2 多重共线性的问题
• 4 住宅数据的获取与处理
• 4.1 研究区域的确定
• 4.2 数据来源与采集
• 4.3 研究数据的量化
• 4.3.1 挂牌价格和合同成交价格的转换
• 4.3.2 住宅特征变量的量化
• 5 武汉市住宅特征价格模型的实证分析
• 5.1 住宅特征价格基本模型
• 5.1.1 基本模型的设定
• 5.1.2 样本的描述性统计
• 5.1.3 基本模型的估计和检验
• 5.1.4 基本模型的结果分析
• 5.2 住宅特征价格对数模型
• 5.2.1 对数模型的设定
• 5.2.2 样本的描述性统计
• 5.2.3 对数模型的估计和检验
• 5.2.4 对数模型结果分析
• 5.3 住宅特征价格模型的比较和选择
• 6 研究结论与展望
• 6.1 研究结论
• 6.2 研究不足
• 6.3 研究展望
• 参考文献
• 附录1: 85个小区收集数据
• 附录2: 攻读硕士学位期间的项目经历和论文成果
• 致谢