（烟台汽车工程职业学院，山东省烟台市265500）
摘要：我国的房地产行业起步发展时间较晚，因此对于房地产行业风险管理的分析研究起步也相应较晚。近十几年来，随着我国经济的腾飞，城市化进程逐步加快，房地产行业的发展势头迅猛，但是，我国对于房地产市场发展的数据信息相当不完整，对于风险的管理研究更是没有一个统筹的计划和安排。2007年国家对于风险防控有了一个基本认识。但是，由于房地产项目涉及方面较广，作业难度较大，所面临的风险也是多种多用。如何在房地产开发项目中合理的预测、判断、规避风险是现在房地产项目中一个重大课题。
关键词：房地产项目风险评价风险控制
远古时期的渔民们，为了在出海时能够风平浪静、满载而归，因此，他们都要在每次出海前祈祷。在长期的实践活动中，他们深深的意识到风给他们带来的危险。而风即意味着险。因此，风险一词由此诞生。十八世纪，以英国为首的世界各国先后爆发工业革命。工业革命大量的解放和发展了生产力。许多新兴技术和科技的应用改变了人民的传统生活。进入新世纪之后，随着国家间的关系逐步缓和，国与国之间的联系日益增多，国际贸易的规模也在不断的扩大，风险发生后造成的损失也变的无比巨大。而随着经济全球化的发展，人们传统的松散的社会联系变得十分紧密。19世纪的西方经济学家们就已经提出过风险的概念。而法约尔在《一般管理和工业管理》一书中也曾经提到和研究过风险管理。20世纪30年代的世界性金融危机给全球各国经济造成了毁灭性的破坏甚至造成了第二次世界大战的爆发。这时的人们才开始重视控制风险和进行风险管理。
层次分析法，通过计算确定各个指标的权重，然后利用模糊数学的相关理论将模糊的主观打分值客观化并得出科学、客观的评价结果的一种综合分析方法。这种方法将定性分析与定量分析相结合构建模型。对进行项目评价提供了较高的可靠性。
在风险评价过程中，层次分析法是运用比较多的一种方法。层次分析法首先是要将需要分析的目标进行分层，然后根据分层结构，采用求解判断矩阵特征矢量的办法进行计算。目前，越来越多的企业采用层次分析法对项目进行风险评价，这主要是由于工程项目本身的特点符合层次分析法的要求，一是具有分层交错评价指标的目标系统，二是目标值难于定量描述的决策问题。其用法用一句简单的话概括起来就是构造判断矩阵，求出最大特征值。及其所对应的特征矢量W，归一化后，即为某一层次指标对于上一层次某相关指标的相对重要性权值。通常分为以下几个步骤：
（1）建立递阶层次结构
在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。
（2）构造出各层次中的所有判断矩阵
从层次结构模型的第2层开始，对于从属于（或影响）上一层每个因素的同一层诸因素，用两两对比的比较法和1~9比较尺度构造成对比较矩阵，直到最下层。
（3）计算单一权矢量并做一致性检验
由于风险因素客观复杂性和主观认识的片面性，所得结果可能与实际出现矛盾，因此要进行一致性检验，通常难于构造出满足一致性的矩阵来，但可以允许成对比较矩阵存在一定程度的不一致性。通常有三个指标一致性指标RI，随机性指标RI，和一致性随机指标比率CR来判断。
（4）计算组合权矢量并做组合一致性检验
计算最下层对目标的组合权矢量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权矢量表示的结果进行决策，否则需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率较大的成对比较矩阵。
以某房地产项目为例，在项目建设前期项目开发公司可以邀请专家对项目开发过程中可能出现的风险逐一列出。根据此次专家调查结果可知项目的风险主要可以分为投资风险和组织风险这两类称为一级风险。其中，投资风险主要包括政策风险、项目经营风险、项目市场竞争风险等。而组织风险主要包括供应链风险、质量风险、进度风险等这几类称为二级风险。再细一步划分可以将政策风险分为国家房地产政策变动带来的风险和地方政府干预带来的风险；项目经营风险又可以分为发包人风险、承包人风险和第三人风险；项目市场竞争风险又可以分为项目自身竞争力强弱带来的风险、市场变化产生的风险和其他项目竞争带来的风险；供应链风险可以分为道德风险、信息传递风险和环境因素变化产生的风险；质量风险可以分为施工风险、建筑材料不过关带来的风险和图纸设计不合理带来的风险；进度风险可以分为进度延后风险和未开工风险，这一些称为风险因子。
根据专家打分表构建判断矩阵并检验其一致性，由于计算过程较为冗长，只展示二级风险。
经过计算得知CR<0.1符合计算要求。根据二级风险的权重和风险因子的权重相组合可以得到各个风险因子的组合权重,经过层次单排序可以得到项目风险的组合权重的排名顺序，按照风险大小进行相应的控制实施。例如：对于该项目B层风险而言最大的是项目经营风险，为了有效的控制风险发生后造成的损失甚至是规避风险，可以从以下几个方面来进行：
1.实行严格的资金流通运用审批制度，根据实际情况和资本变化调整资本结构；加快项目建设，在一定程度上可以先通过预售、认筹等方式加速资金回流，防止在项目运营过程中造成的资金链匮乏甚至是断裂现象的发生；
2.控制资金流出，对一些不需要现金结算的企业和项目进行房屋顶账或其他顶账方式，节约资金成本；
3.建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降低到最低限度。
参考文献
[1]张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安建筑科技大学,2004.
[2]熊畅.大汉集团房地产开发项目风险识别研究[D].湖南大学,2013.
[3]王盛宝.房地产项目开发的风险管理研究[D].上海交通大学,2011.
[4]司玉海,秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[D].现代商业,2010,29:126-127.
[5]马志强,郭华.房地产开发项目建造风险控制研究[D].武汉大学、美国JamesMadison大学、美国科研出版
[6]刘畅,刘国斌.房地产开发项目风险控制及管理浅析[D].环渤海经济了望,2008,02:21-24.
[7]曹泰然.潍坊XX房地产项目风险管理研究[D].华侨大学,2013.
[8]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学,2012.
[9]张伟雄.房地产项目的风险管理研究[D].华南理工大学,2012.
[10]韩德宝.房地产项目全面风险管理研究[D].昆明理工大学,2005.
[11]万俊,邓蓉晖.房地产投资风险控制初探[D].学术交流,2001,03:111-113.