论文摘要
物业管理一词严格来说并不是一个法律概念,也没有既定法律内涵,它是伴随着我国房地产事业的繁荣而产生的新生事物,物业管理作为一种先进的管理模式促进了我国城市住宅小区管理的专业化、科学化、现代化。就物业管理而言,最重要的原则应当是“自治管理”。住宅小区的业主自治,是近年来我国住房制度改革的重要成果,作为消费者群体自己管理好家园的一种管理模式,业主自治在实践中显示出强大的生命力,扶持和完善它事关亿万人民的重要利益。因此,实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的必由之路。业主大会及业主委员会应运而生,并成为保障业主合法权益、促进小区和谐稳定的主要力量。但是,由于我国长期实行计划体制,民间缺乏自治传统,整个社会还普遍缺乏公民意识,相关立法亦不完善,政府部门的管理经常出现越位、缺位、错位等情形,阻碍了业主自治机构的健康发展,并引发了诸多问题。因此对业主自治机构---业主大会制度进行系统深入的研究,弄清业主大会的性质,规范业主大会成立及运作的条件和方式,具有重要的理论和现实意义。业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成的,或者业主人数较多时,由一定的业主代表组成的,代表和维护物业区域内的全体业主的公共利益,行使业主对物业管理的业主自治自律机构。业主大会的权力基础是业主对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。从法律上讲,业主大会是全体业主的决策机构,虽然在我国业主大会既不是法人又不是其他组织,但是建立和完善业主大会制度仍有重大的意义:（1）业主大会能够有效地维护和实现业主权利。业主大会的成立涉及开发商、物业管理公司、业主三方利益,通过业主大会,不仅在开发商、物业管理公司和业主之间建立了一个制度化的交流平台,更重要的是,它克服了单个业主维权乏力的局面;（2）通过业主大会实现业主自治有利于解决物业纠纷。业主自治的基础是业主公约,业主大会是全体业主权利实现的载体,在缺乏法律规定的情况下,业主公约对物业管理纠纷的解决将起到极大的作用;（3）业主自治有利于培养基层民主。业主大会发展的过程也是我国民主政治建设逐步展开的过程。在这个过程中,一方面需要法律的引导,另一方面更需要居民民主素养的训练与提高。完善业主大会制度,有助于业主理性地维护自身权益,推进城市自治的民主化水平。由于缺乏严格系统的法律规制,业主之间存在不同的利益诉求,居民还普遍缺乏对公众事务的责任意识,导致多数居民对自己的业主大会缺乏热情和支持。尤其是业主们之间利益协调的困难程度远远大于业主们与开发商、物业管理公司的利益冲突。因此,需要研究小区的居民构成,业主大会的组织构架,注重业主大会的组织构成,增加业主大会自身的和谐有效性。为此,要从完善相关立法入手,重点加强业主大会的制度化建设,包括明确规定业主大会的法律地位、完善业主大会的组织结构、规范业主大会与业主委员会和业主的关系,在现行物权法尚无明文规定的情况下,确立业主大会的主体资格,完善业主大会的组织结构,成立业主监事会,并建立业主小组,成立业主大会的分支机构。