论文摘要
房地产业的重要性不言而喻,首先它为人们的安居提供条件。安居、乐业是社会和谐的两大前提,住的好不好、环境是否舒适决定人们的生活质量,因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现,是小康社会的重要内涵之一;其次,房地产业对经济发展的带动力很强。它可以为社会提供就业,可以带动相关产业的发展,因而它在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一;最后,房地产生产周期长,资金需求密集,对金融业的影响也很大,因此,对房地产市场中的各种关系进行分析显得尤为重要。同时,由于房地产市场中信息不对称的普遍存在和各方的复杂博弈,使得开发商之间的竞争大部分处于恶性的状态,开发商与投资者之间缺乏信任,开发商与消费者之间无法在价格问题上达到统一,这严重影响了社会的和谐发展。本文在分析研究国内外关于机制设计理论和房地产市场博弈现状的基础上,运用机制设计理论,以四种博弈类型,即完全信息静态博弈、完全信息动态博弈、不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈,分析了房地产开发商与投资者之间的具体博弈过程。同时,列举了一些近期国内外政府对房产市场做出的相关宏观调控政策,并分析了这些政策带来的影响。从现实出发,针对现今开发商普遍降价的行为,从价格战的角度分析开发商之间关于定价的博弈,深层次的揭示了开发商降价的本质。在对房地产市场现状和对其中房地产开发商与投资者之间的博弈进行分析后得出,在多数情况下,开发商会选择拿到投资后不开发的策略,因此可以从信息成本和激励相容两个方面对开发商进行约束。分析了开发商之间的博弈过程后,提出建议,只有不断加强自身的产品特性、质量和服务,并以此形成具有竞争力的品牌,才能够在激烈的市场角逐中脱颖而出,仅仅依靠降价并不是出路。从开发商与消费者之间的博弈中发现,消费过程中,买方始终处于劣势地位,要减弱这种劣势不仅仅要依靠国家的政策、法律、法规,开发商的社会责任感和自律性,消费者更加要努力提高相关的基本专业知识。本文主要是从机制设计理论中的信息不对称角度入手,利用博弈论加以分析,从而提出建议,更深入的认识房地产市场中各方之间的关系,以期对房地产市场在发展过程中遇到的问题有一定的借鉴作用。