■聂平香商务部国际贸易经济合作研究院
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，在社会经济和人民生活中的地位举足轻重，而且房地产产业与金融业关系紧密，因此房地产业的风险很容易波及其他产业，影响整个国民经济的安全和社会稳定。近年来，随着我国房地产市场的快速发展和开放度的不断提高，境外资本通过以外商投资为主的各种渠道进入我国房地产市场，对房地产市场造成了重要影响，引发了各方面对房地产外资的讨论。本文从外商投资我国房地产的现状入手，分析了外商投资房地产对我国经济发展产生的影响，认为应理性看待外商对房地产的投资，进一步提高外商投资我国房地产的市场准入标准和监管。
一、外商投资我国房地产的阶段性分析及政策变化
上世纪80年代，外商逐渐开始对我国房地产进行投资，到目前为主，房地产已经成为外商对我国投资最多、外商投资规模和增速最快的行业之一。来自商务部的统计显示，2010年，我国房地产行业新设立外商企业689家，同比增长21.1%；实际吸收外商投资239.9亿美元，是我国吸收外资最主要的行业服务业吸收外资最多的行业，占当年服务业吸收外资比重的近一半（48.0%），同比增长42.8%，高于全国外商投资增幅25.4个百分点。超过70%的房地产外资来源香港地区；超过70%的房地产外资投向了东部沿海地区尤其是北京、上海、广州等一线城市。
2011年，在国内房地产调控政策继续收紧，开发商融资渠道受限的条件下，外商在房地产投资空间继续增大。国家统计局的数据显示，2011年上半年，房地产开发企业资金来源40991亿元，同比增长21.6%，其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%。
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（一）外商投资房地产三阶段及政策变化
从我国房地产市场的发展和外商对房地产投资规模变化来看，我国房地产利用外资大致可以分为以下三个阶段：
1.上世纪80年代-1992年：外商投资起步阶段，政策开始探索。上世纪80年代初，我国开始住房制度改革，住房由福利分配向商品化和货币化分配转变，我国房地产市场逐步发育，这一阶段是外商投资房地产行业的起步阶段。
1985-1987年间，外商投资房地产实际金额在12亿美元左右，外商投资占我国全部房地产投资的20-30%左右。1988-1990年，外商投资房地产出现了低谷，平均外商投资额仅为6.2亿美元，最低年份1990年仅为4.8亿美元，1991年外商投资房地产又开始出现回升，到1992年，外商实际投资房地产金额已达到18.1亿美元。此阶段的特点是：以港商为代表的外资首先意识到我国巨大的住房市场，开始涉足我国房地产，但由于我国房地产市场处于刚刚发育阶段，因此外商总体投资量少且中间波动幅度大。这一阶段我国对于外商投资房地产行业的政策也处于初级探索阶段，分别出台了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《发展房地产业若干问题的通知》，允许外商在经济特区、沿海开放城市和沿海经济开发区投资开发成片土地，积极引导外资投向我国鼓励类项目房地产开发。
2.1993年-2005年：外商投资稳步发展阶段，政策趋于规范。
从1993年开始，随着我国市场经济体系的不断健全和房地产市场发育的不断完善，外商加快了对我国房地产的投资。1993年外商实际投资我国房地产金额为44.5亿美元，增长145.9%，1994年同比增幅也达到78.4%。此阶段的特点是：外商对我国房地产的投资相比起步阶段金额大幅增长，实际平均金额达56.8亿美元，但由于房价相对平稳，历年外商对房地产行业的投资金额没有太大起伏，而我国实际利用外资的较快增长导致房地产利用外资在我国非金融领域的比重出现持续下降，从1994年的23.5%下降为2006年的9.0%，下降了14.5个百分点。伴随外商加快进入我国房地产业的步伐，以及我国加入WTO，房地产市场进一步对外开放，国家对外商投资房地产的政策也进一步规范。1997年发布了《外商投资产业指导目录》，提出“高端宾馆、别墅、高端写字楼、国际会展中心、成片土地开发”不允许外商独资。2002年发布新的《外商投资产业指导目录》，开始鼓励外商开发普通住宅。2003年内地与港澳签署CEPA，内地进一步提前向香港、澳门开放房地产市场。
3.2006年-2010年：外商投资高速增长阶段，政策不断收紧。
从2006年开始，由于我国房价的快速上扬，房地产利润远高于全国平均行业利润，以及在中国经济的高速增长、人民币升值预期不断加大的条件下，外商对我国房地产行业的投资高速增长。2006年外商投资房地产实际金额达到82.3亿美元，同比增长51.9%；2007年外商投资房地产行业进入新阶段，突破100亿美元，同比增长107.3亿美元。此阶段的主要特点是：房地产成为外商投资我国的重点行业，在我国非金融领域利用外资中的比重不断上扬，从2006年的9.0%上升为2010年的22.7%，增加了近14个百分点。国际上的热钱通过外商投资进入房地产迅猛增加，我国房地产行业发展的风险逐步加大，为此，国家出台了相应政策不断加大对外资进入房地产行业的监管。2006年出台《关于规范房地产市场外资准入制度和管理的意见》，规定只有符合一定条件的非居民才能在中国境内买房，同时提高了外资房地产企业的准入门槛。自此，开始了限制房地产外资的阶段。2007年先后出台相关政策，规定设立外资房地产企业必须经过审批；2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书的外商投资房地产企业将不予办理外债登记和外债结汇核准手续，同时要求对房地产项目进行备案。2007年新的《外商投资产业指导目录》发布，限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，对鼓励外资进行普通住宅开发的规定被取消。2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需要缴纳房地产税。2010年1月，出台《关于房地产市场平稳健康发展》的文件，加强了对信贷资金和跨境投融资活动的监管，防止热钱冲击我国房地产市场。
（二）外商投资房地产新趋势国家对外资进入房地产市场严格准入后，我国房地产外商投资出现了新趋势。
1.房地产投资领域不断向上游伸展。外商对房地产投资领域逐步从住宅物业转向了商业、工业等非住宅物业。同时，外资不再是简单的财务投资者，而是更多地向房地产产业链的上游延伸，包括建筑材料、施工、设计、中介服务和投融资等各个环节。此外，房地产外资项目开发也已成为主流方式。
2.房地产投资的区域更多转向二三线城市。我国经济的不断发展，相关产业不断从东部向中西部梯度转移，相应外商对内地城市的关注不断提高，房地产外商投资也逐渐向二三线城市扩散。同时，由于目前国内一线城市的土地成本和进入门槛越来越高，政策不确定性强、投资风险太大，因此外商投资这些城市非常谨慎，如果要投资一线城市也只会选择商业写字楼、物业等具有稳定出租回报率的行业。而二三线城市的刚性需求仍然很强，相对较低的土地交易成本，地方政府对引进外资积极性高，所以外商房地产投资将重点放在了二三线城市。商务部的统计显示，2009年，外商对西部房地产实际投资额达到30.8亿美元，占全国的比重为18.4%，比2005年提高了8.4个百分点。国家统计局的数据表明，2009年外商投资房地产最多的省市是辽宁，为90.4亿元，占当年全国房地产利用外商投资的22.4%，远超于北京、上海的房地产外商投资金额。
3.以项目开发为主的长期投资成为主要方式。我国对外商进入房地产的设限，导致外资并购房地产项目的风险加大，更多的外资企业将选择项目开发模式作为今后投资国内房地产的主要方式。在具体操作上，外资企业主要采取与境内公司合作方式，成立合资公司，共同开发房地产项目，外资一般不直接参与具体项目开发环节，而是为国内开发商提供资金支持，并根据投资比例来分配利润。
二、外资对我国房地产市场的影响分析
（一）积极影响
1.增加房地产市场竞争。国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。
2.缓解国内房地产企业融资难困境。一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。
3.提升房地产专业服务水平。随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大代理行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进，在国内房地产咨询评估和高端物业代理领域占据绝对优势。与国外的房地产服务公司比起来，我国的房地产服务公司显然还停留在一个比较低级的层面，因此国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。
（二）负面影响
1.推动房价快速上涨，引发房地产过热。外资进入房地产容易抬高房价。一般来说，在国家房地产调控政策趋于严厉、开发商融资渠道受限的时候，外资容易大量涌入。外资利用房地产开发企业资金紧张，借机与开发商等市场主体合作，但外资的成本相比国内贷款和发行债券是昂贵的，这些成本又必然计入房价中，转嫁给消费者，从而引发房价上涨。同时，以外商直接形式进入的热钱进入我国房地产市场一般以大城市为主，在房地产投资类型中又以投资中高档市场为主，由于对高利润的追逐，国内开发商不断跟进中高端市场，中高档市场的供给增多，造成中国房地产市场结构性过热，使中高档市场风险增大。此外，外资的大规模进入，推动非居民机构和个人购房比例的不断增加，容易形成较强的房地产市场“标杆效应”，推动国内房地产价格持续上涨。而中国居民实际消费能力的限制，在一定程度上会促成中国一些地区出现“高空置率高房价”的现象，容易产生房地产过热和房地产泡沫。
2.制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度。近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势，不仅可以有效逃避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。同时，外资的进入也进一步加剧了人民币升值的压力，加大我国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不存在，以外商投资名义进入的短期投资者就会迅速撤资，引发房价泡沫的破裂，影响经济的健康发展。
3.民怨加大，对外商投资产生质疑。外资大量进入房地产，尤其是一线城市，对房价的上涨产生了助推的作用。尤其是2008年金融危机之后，发达国家如美国房价一直处于低位，而我国的房价却高速增长，即使目前在国家大力调控的下，大部分城市的房价依旧比2008年翻了一番，普通工薪阶层买房压力急剧加大，全国70%以上的民众对房价产生了不满，同时也对我国外商投资产生了质疑。官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。
三、进一步规范外商投资
我国房地产业的对策虽然2006年我国开始收紧对外资投资房地产的政策，但是国内房地产巨大的利润空间以及监管法规政策的不完善使得外资大量涌入房地产业，导致区域房价的大幅上升，引发了一系列负面影响。因此，必须进一步引导民众正确认识房地产外资，同时加强规范外商对房地产的投资，防止“热钱”冲击市场。
（一）引导民众正确认识房地产业利用外资
首先，我国对于外资应该有一个客观公正的认识，目前我国房地产市场出现的诸多问题根源并不在于外资，而在于政策法规的漏洞以及政府角色的错位。资本的本质都是逐利的，因为有高利润，策法律又不完善，房地产外资才会大量进入，导致推高房价，造成了房地产市场总体过热、供求失衡，在结构上逐渐偏离了弱势群体。另外，外资进入房地产行业也有积极的一面，关键在于政府要对外资进入房地产行业正确引导和积极监管。因此，政府应该提供更加开放的国家氛围，引导民众正确认识外商对房地产的投资，消除不必要的民怨，理性看待外商投资。
（二）严格外资准入，限制外资房地产投机各国出于土地资源的稀缺性、公共利益、限制非居民炒作等原因，基本都对房地产行业设置了程度不一的准入限制。而我国对境外机构和个人投资开发和销售房地产等环节没有太多实质性限制的国家，热钱只要借助符合条件的非居民机构和个人就能顺利进入房地产市场。因此，我国也应借鉴国际经验，严格外资准入，限制外资房地产投机。具体操作上，在房价上涨过快的城市，可以限制非居民投资或购买房地产的区域；同时在允许购买的城市，限制非居民投资或购买房地产的面积，对超过一定面积、规模的房地产必须要审批；限制投资者的身份，如规定与本国公民结婚满一定年限、获得本国永久居留权或居住满足规定年限才允许进行房地产交易活动；限制非居民投资或购买房地产的金额；规定非居民持有房地产转让的时间，规定不同类型的房产满足不同的时间才能转让等等。
（三）完善房地产税收政策，规避市场风险
目前我国房地产行业的各种法律法规并不健全，为防止各类资本进入房地产市场投机，我国应尽快完善产业相关政策。一方面政府应加快保障房建设，让大部分工薪阶层有房住，另一方面健全房地产税收政策，通过税收政策减少房地产投机。尽量在房价上涨过快的城市开征较高的物业税；且针对我国房屋空置率较高的现象，建议征收空房税；居民住房人均住房超过一定面积应高额征收房产税；未满5年房本的买房者营业税税率提高10%以上，以减少炒房人的利润，并开征利差税；对以外商投资形式进入的短期资本征收托宾税等。
（四）建立监测体系，把握外资动向
建立房地产外资的监测体系，明晰目前外资流入房地产市场具体数据。加强对房地产外资的统计监测和分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动。完善风险指标体系，健全房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场外资流动的监管，随时把握跟踪外资动向。定期发布房地产市场信息，引导企业和消费者理性投资和消费。▲