论文摘要
房屋承租人优先购买权是一项古老的制度。我国的《民法通则》、《合同法》中有规定了优先购买权,但这种规定总体上较为粗略,使得理论上对该权利的性质、行使效果及价值功能等存在诸多分歧,司法实践中也存在法律适用的困难和混乱。本文通过对民法理论的梳理、制度价值的研究以及对现实的考察,对以上争议一一做了辨析。本文认为,房屋承租人优先购买权制度的设立是立法者衡量各种利益关系后进行立法政策选择的结果,房屋承租人优先购买权行使的基本规则是权利人在同等条件下较之第三人优先购买,该制度体现的优先购买权人、所有人以及第三人的利益平衡点为:优先购买权人仅能得到交易机会的保护,不因其优先购买权而得到交易中的优惠;所有权人仅受交易对象选择的限制,不因存在优先购买权而使其所有物变现价值受损;保护交易安全,在第三人为善意购买的情况下,承租人不得再向第三人主张优先购买,但可以请求出租人进行赔偿。本文分为三个部分。第一部分对房屋承租人优先购买权的概念及在我国法律中的体现、特征、构成要件、制度价值等作了简单描述。其中在制度价值中回应了近年来部分学者废除此制度的主张,认为该制度在现今社会中仍有存在的价值。第二部分论述了房屋承租人优先够买权如何行使及其效力问题。该部分对优先购买权的行使要素“出卖人出卖租赁房屋”、“出卖人之通知义务”和“同等条件”做了详细的论述。在探讨行使期限时,笔者对《民法通则意见》第118条中的“三个月前”进行了检讨,认为其是一种立法技术上的缺陷,不能实际确定优先购买权的行使期限。房屋承租人优先购买权的效力可分为对内效力和对外效力。最后一部分在前两部分的基础上提出了对我国房屋承租人优先购买权的立法建议,建议在法律中明确规定该权利行使的期限及方式,行使的限制规则,相关主体权利冲突解决的规则等。
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标签：房屋承租人优先购买权论文; 制度价值论文; 立法完善论文;