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摘要：房地产企业如何保持自身稳健发展，在实现社会价值的同时，增强企业自身的发展动力，不断提升自身企业价值，这对企业来说是一个命题。目前看，房地产形势并不乐观，面对外部强大的市场竞争压力，只有通过企业挖掘内部潜力，严控成本，才能使企业有参与市场竞争的资本，真正提高企业竞争力。下面笔者根据房地产项目开发特点和开发过程，针对成本控制的关键环节，通过分析目标成本管理在房地产企业成本管理中的重要性及如何进行成本管理谈谈自己的认识。
关键词：房地产企业；目标成本；管理措施
随着时代的发展，房地产开发企业产品也渐渐有了巨大的变化。在产品性质上，房地产开发企业的产品与其他一般的工业产品相比有着许多差异，比如寿命长、位置固定、投资金额较多、风险较大、开发周期长、收益高等特点。所以，目标成本管理在房地产开发企业中显得尤为重要。目标成本管理决定着如何降低开发产品的成本，也是企业在竞争中取得胜利的关键，更是房地产企业取得高效益的经济利润和对资产增值、保值不可缺失的。
1房地产开发企业目标成本管理内容
在对开发项目进行了正确定位的基本条件下，在一定的时期以内通过对可行性的研究，确保对目标利润的实现而进行的对开发项目成本控制的目标规定就是房地产开发企业的目标成本。而目标管理则是指将房地产开发企业的生产经营特点、性质和开发产品成本形成过程对象相结合之后，对开发产品成本进行相应的管理行为。总的可以被归纳为，是以开发项目为对象的成本项目总和。具体的来讲，成本项目包括：①土地的征用费用以及对拆迁对象的补偿费。②建筑的安装工程费和基础设施需要的费用。③前期工程费用以及公共配套设施费用。④开发相关其它费用。通常，在房地产企业中会根据成本项目研究决定企业在开发的时候产生的应该被归于必须计入成本核算内容的费用。需要主要的是，公共配套设施费用、开发相关其它费用以及土地的出让金、前期物业管理费用之类的都属于不可控的成本，除此之外均为可控成本。
2房地产开发企业成本管理存在的问题
2.1缺乏有“综合能力”的成本管理人员
随着房地产开发企业的精细化管理，成本管理岗位逐渐分离出来，需要有“综合能力”的成本管理人员，此类人员要了解房地产项目开发的全部流程，既要掌握财务知识、又要懂得设计、工程管理以及房产销售等方面的知识。但在目前的房地产开发企业中还比较缺乏具备了这种“综合能力”的成本管理人员。
2.2缺乏系统全面的成本管理意识
房地产行业的投资周期长，投人资金大，项目类型多样，涉及的因素多，导致了成本构成比较复杂，从而在进行成本控制的时候难度高、不确定性大、不可控因素多。如土地成本受国家相关政策影响、资金成本受国家金融政策影响、建筑原材料价格随市场的变化而波动、消费市场的变化以及企业经营管理水平参差不齐等都会影响到企业成本。当前我国大部分房地产企业采用的成本管理方法是在预算价格的基础上进行事后结算，未能真正理解全过程、全成本的管理思想，造成企业资源的极大浪费。财务人员仅仅根据合同控制开发成本，疏于成本控制。
3房地产开发项目中目标成本管理的应用
3.1测定目标成本
应该以市场为基础条件，利用准确的、大量的、及时的信息资料并结合实际的企业状况进行研究和分析、对开发产品的目标成本进行确定。在如今的房地产开发企业中，常采用“倒扣法”。也就是先对目标利润进行确定，然后测算出在市场上优质客户能够接受的价格和开发面积，对该产品的市场价格进行确定，估计销售额，从而得出目标成本。在确定目标利润的时候，具体可以采用的方式包括：①将本企业近期或者一年中较好的销售利润率（或者国外、国内其他同行业企业）乘以预计销售收入。②通过边际利润率的相关公式：边际利润率×预计销售的收入－预计固定费用=目标利润。③同行业平均资产利润率或最高资产利润率（本企业历史最高利润率）×企业资产平均占用额。在使用资产利润率对目标利润进行确定的时候，如果还需要一个能够达到企业资产利润率水平的开发项目的话，就需要进一步分解资产利润率。因为资产利润率仅仅只是针对企业总体，但是开发产品却是指的单一项目。
3.2项目定位和规划
房地产开发项目的成本高低和利润多寡与其定位息息相关。一旦项目的定位确定下来，就要对项目成本进行预算。因此，项目定位、规划阶段的管理关键点是评估项目的经济性，确立项目的盈利目标，制定发展计划，完成目标成本的测算。通过目标成本的测算，决策层可以更好的进行决策，反向推算出售价，预计利润等财务部门可以尽早分析现金流，做好融资准备。规划阶段是需要对项目如何开发，怎么开发进行调研和可行性分析，这直接决定工程造价的多寡，以及项目资金的分配情况。在该阶段，应以市场需求为导向，进行充分的调查研究和分析，形成一份完备的可行性研究报告，由经验丰富的技术部工作人员在此基础上对费用进行测算，制定明确的成本控制目标、确立相关的措施以及经济性评价的方法，从而做出相应的投资决策。
3.3施工阶段控制管理
在开发过程中进行目标成本的控制，企业应该建立一个内部的成本费用控制系统，对各个环节的成本费用使用制定严格的标准，分解成本费用指标，保障成本控制在目标之内。土地成本是项目开发中比例较大的费用，在成本管理中属于可控制成本，其中拆迁补偿费用可以经过严格的规划或是由专业机构进行协商管理来降低。工程建设的安装中，需要进行大量材料的采购，进行采购环节的成本控制，企业首先是对供应商进行选择，供应商的选择也可以通过招标来实现，房地产项目是一个长期的项目，所需要的材料量也比较大，因此应该选择合适的供应商进行长期的合作，这样有助于企业与供应商进行材料几个的谈判，有助于降低采购价格，实现成本的控制。在具体的施工中要对每一个环节的施工进行具体管理人员的安排，落实成本管理的责任制，制定相应的奖惩制度来督促成本管理开展。管理人员要对施工中的材料、水、电等资源的使用进行管理，避免施工过程中资源的浪费，同时有专业人员随时对工程质量进行勘察，防止施工中出现质量不过关的现象，导致工程返工造成的成本增加。
3.4竣工阶段控制
在项目竣工后，房地产开发企业应该及时进行结算。以预算审计部门和财务成本管理部门为主要负责部门，组织项目部等部门用最快的速度和效率收集好相关的资料，使内部审计和设备审计工作顺利完成。在完成结算后，需要对分析成本费用指标的完成情况进行考核。
3.5目标分析
目标成本的分析是在随着日常成本控制和核算在同时进行的，经常深入现场的房地产开发企业的成本管理人员和预算人员会对开发项目的进度进行随时掌控。同时还掌握着相关材料和设备的采购情况，做到实时控制。财务部门应该建立相关成本核算的责任中心，对开发中所有涉及到的费用，不论是直接费用还是间接费用都对照着目标成本进行计算。
总之，房地产开发项目的目标成本管理中，企业要根据项目的目标利润进行目标成本的推导，然后将目标成本进行拆分，在整个项目的运行过程中，进行成本的控制，房地产企业通过目标成本管理，可以将项目的成本很好的控制在一定的范围内，促进项目的目标利润的达成，提升企业的盈利能力，进而促进企业的长远发展。
参考文献：
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[2]竹隰生，史颖.房地产开发项目目标成本管理研究[J].项目管理技术，2012，07：61-65.
[3]于云飞.房地产企业开发项目目标成本管理研究[D].哈尔滨工业大学，2007.