青岛市市北区房屋征收安置管理办公室山东青岛266000
摘要：近几年，我国经济建设快速发展，国家开始重视棚户区改造项目。我国从2010年开始对煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造，并取得了很好的成就。文章对棚户区改造项目的风险内容进行归纳总结，同时提出风险应对措施，为棚户区改造实施单位提供一定的参考。
关键词：棚户区；改造项目；风险；应对措施
引言
棚户区主要是指在城市规划区范围内的国有土地中，房屋使用年限长、建筑密度大且基础设施不完善的居住区域。城市的棚户区房屋结构大都是将简易结构、砖木结构、砖混结构为主，将石棉瓦或者油毡铺在房顶形成的简易房屋，这些房屋集中于城中村或城郊区，是房屋主占用空闲土地建造而成。棚户区的存在对城市的发展造成了负面影响。
1棚户区改造概述
棚户区一般是指简单构造的房屋较多、使用时间较长、建筑密度较大、基础设施简陋的区域，包括有城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等。截止到2017年，我国已经对3609万套的棚户区进行了彻底改造。因为棚户区改造项目是一项政治任务，并且具有融资难度大、资金投入巨大、拆迁难度大、施工影响因素众多、建设工期过长等特点，因此其风险内容众多且复杂。
2我国棚户区改造项目的主要风险
2.1社会风险
棚户区居民的收入相对较低，难以支付起安置房的购买费用，有些棚户区居民在改造后不得不搬到另外的棚户区。由此可以看出，棚户区改造难以全面改善棚户区居民的生活条件。与此同时，有些开发企业及相关部门，为了解决资金，暗自降低经济补偿标准，甚至在没有签署拆迁协议的情况下，强拆棚户区住房，很容易引发集体上访事件。
2.2改造环境风险
近年来，随着城镇化建设的日益完善，从棚户区改造现状和条件来看，群众要求改造的呼声越来越高，同时郊区城镇也有大量的危旧房急需改造。伴随着我国房地产市场整体低迷，群众购买商品房的积极性大大降低，因此选择在适当的时机启动棚户区改造既对促进建筑市场发展起到一定的推动作用，也符合国家政策和棚户区百姓的切身利益。另外，因为棚户区一般位于城郊结合部，地理位置较差，相关配套设施不完善，若在此处进行改造，则实施单位需面对改造后销售业绩不佳、价格不理想等诸多风险。
2.3项目工期风险
棚户区本来居住的人员就比较多、户区建设复杂，同时又是民生工程，每一个实施阶段的顺利与否都会引起政府、拆迁群众等多方瞩目和关心。因此按时完工并交付使用是棚户区改造项目的重要目标之一。如果棚户区改造项目没有按照原定的目标完工并交付使用，那么拖延的时间越长，各种内外部环境条件的变化就越大，面临的风险因素就越大。
3棚户区改造项目风险应对措施
3.1总体规划设计
首先，要选择好安置住房布局。棚户区改造住房安置是实行原地和异地相结合的原则，考虑到拆迁户对故地怀旧以及邻里关系等问题，优先考虑就近安置；另外，要充分考虑居民就业、就学、就医、出行等需要，相关规划配套设施应齐全完备。
配套设施的规划、报批、建设以及交付使用，应与棚户区改造安置住房同时进行。并应做好与之相关的衔接，同安置住房小区同步规划的商业、医疗卫生、教育、道路、给水、污水、供电、供热、通讯、供气、垃圾处理等与居民生活紧密相关的一切公共服务设施和建设标准，严格按着《城市居住区规划设计规范》要求执行，并应符合当地棚户区改造公共服务设施配套标准的有关规定。
根据规划原则，制订了总的目标：创建住区与城市和谐发展，环境与民生共同发展的居住社区，着力创造以人为本的居住社区，形成有组织的有机整体结构。将东窑坊棚户区（这个项目从何来？）打造成一个可持续发展的示范社区，使其成为旧城改造的样板工程，对即将大规模展开的城中村改造项目起到示范带头作用。
3.2妥善安置棚户区居民
为了避免棚户区改造中出现社会问题，城乡建设主管部门在开展棚户区改造相关工作时，需要妥善安置棚户区群众，制定完善的补偿安置制度。一般来说，棚户区改造的补偿安置工作需要遵循产权调换、实物安置以及货币补偿等方法相互配合的原则，根据棚户区居民的意愿进行补偿安置方式的选择。在此基础上，城市的城乡建设主管部门需要制定完善的安置补偿方案，在方案中明确指出补偿安置的方法、具体价格以及补偿标准等内容。如果棚户区居民的经济条件不支持其购买安置房，但是棚户区的居民符合住房保障条件，可以优先为这类棚户区居民居租赁保障性住房，实现妥善安置棚户区居民的目标。
在传统补偿安置方法的基础上，可以进行创新，在获取棚户区居民同意的基础上，将传统的经济补偿转变为棚户区居民的养老保险或者社会保险，为棚户区居民的基本生活提供社会保障；对于棚户区中有创业意愿的居民，城市规划部门可以为其提供低息投资或者无息贷款，为棚户区居民提供创业支持，提升棚户区居民的收入水平，促进城市的城市化发展。
3.3加强棚户区改造的管理
通过上述分析可知，城市的政府部门需要加强对棚户区改造的管理，邀请行业专家、被征迁人以及人大代表等社会各界人士作为棚户区改造的监督人员，共同组成监督小组，对棚户区改造规划的设计、实施及验收进行全面的管理，保障棚户区改造工作的顺利开展。从棚户区改造项目设计角度而言，监督小组主要负责改造项目规划内容的论证工作，规划人员需要参考监督小组提供的意见，改进棚户区改造项目的规划，提升棚户区改造项目规划的前瞻性及可行性，为棚户区改造工作的开展奠定良好的基础；从棚户区改造项目实施角度而言，监督小组主要负责项目实施进度及建设质量的监督管理，安排工作人员定期去到施工现场，确保棚户区改造中的各个环节有序开展，避免棚户区改造后在物业管理或者产权办理等方面出现问题；从棚户区改造项目验收角度而言，监督小组需要改变传统的验收方式，将整体完工验收转变成分段验收，在棚户区改造主体施工的某一环节完成后，立即进行该环节的验收，该环节验收合格后才能够开展下一环节的施工。这种验收方式可以有效提高项目验收效率及验收质量，避免棚户区改造项目投入运行后对产权证办理产生不利影响。
3.4多渠道筹备资金，降低资金风险
棚户区改造项目因其利益回报率低，周期长，因此商业银行一般不愿把资金贷款给棚户区改造项目，但是项目实施单位可以利用国家相关政策，充分发挥政府职能，利用政策的优势，促使商业性银行在贷款上对棚户区项目进行倾斜。同时还可以积极地争取国家财政补贴，对国家政策性资金进行低息贷款或者无息贷款。还可以加大与商业银行的合作力度，与银行进行合作开发，获得资金支持。调用民间资金，发挥民间资本的优势，利用民间投资对棚户区进行开发，创建新型的融资方式和资金利用方式等。
3.5适度控制改造规模，避免未来项目前景低迷
为了降低未来的销售低迷，项目实施单位可以分片区分步开发，避免在开发的过程中因为国家政策、市场环境低迷等因素造成资金回笼问题，降低未来资金风险。项目实施单位不仅仅要做好项目改造的规模，保障自己的资金充足，同时也要有效避开国家限楼限售的政策，保证自己的切身利益。
结语
综上所述，城市棚户区改造中存在资金不足、规划不足、管理不足及社会问题等难点，需要采用有效措施保障棚户区改造工作的顺利开展。通过本文的分析可知，城乡建设主管部门需要贯彻落实相关政策法规，为棚户区改造筹集更多的资金，做好棚户区改造的规划、管理及安置工作，提升棚户区改造的效率，促进我国的城市化发展。
参考文献：
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