从财务角度透析保利地产发展模式

论文摘要

中国改革开放迄今三十余年,经济发展取得了许多重大成就,各行各业均呈蓬勃发展之势。房地产行业也从改革开放初期,真正开始了自己的发展历程。在经过起步、调整推进、协调发展、房价调控等几个阶段后,如今遭遇了席卷全球的金融危机,进入深度调整期,这给房地产行业带来前所未有的考验。在该轮大调整中,诸多知名地产商如富力地产、碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。保利地产却保持了逆势成长的良好势头,业界对究竟何种模式才适应内地房地产的讨论,以及保利地产成功路径的讨论,也在2008年进入高潮,但迄今鲜见全面透彻的研究成果。本文即选取在金融危机中表现优越的保利地产进行分析,从财务分析的角度出发,步步为营地揭示出保利地产特殊的模式——威权化的全能地产商模式,并解析该模式现实有效性。文章首先探讨房地产发展的两大模式,在这一理论基础的支撑之下,从保利地产的最外层表象——市场表现入手,抽丝剥茧,层层深入地对保利地产的高速轨迹、发展模式进入了深入而细致的研究,运用了大量的图表、数据,采用横向、纵向比较多种手段,并始终将保利地产与国内另一代表性房地产企业——万科层层对比,从正、反两方面对保利地产低风险、高增长的奥秘进行透彻的分析之后,回到企业的发展模式上,并得出结论,预测其发展前景,最后提出可行性建议。本文第1章前言部分主要阐述了本文的研究背景、研究现状及本文的意义与局限;第2章主要探讨了世界上房地产发展的两种主要模式及其区别;第3章分析了我国房地产行业发展历程、基本现状,简介保利地产概况;第4章通过选取代表性房地产商万科作为对比,初步研究了保利地产的市场表现;第5章从财务报表分析的角度,考察保利地产的历史财务状况;第6章结合保利地产的战略目标及运营表现,深入探讨其盈利、管理、拿地等多个模式,研究保利地产发展模式行之有效的深层原因,其间穿插与万科的各项对比;第7章总结了保利地产威权化模式的特征及优劣势;第8章通过研究万科发展放缓的原因,从反面论证保利地产发展模式的有效性;第9章是本文的结论部分,预测保利地产发展前景和风险,并对其尚存在的不足提出建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 前言
• 1.1 本文的研究背景
• 1.2 研究现状
• 1.3 本文的研究框架
• 1.4 本文的意义和局限性
• 第2章 房地产发展模式理论
• 2.1 影响国内房地产行业的两大模式
• 2.2 香港模式和美国模式的财务区分
• 第3章 国内房地产发展模式实践
• 3.1 中国房地产30年
• 3.2 中国房地产的现状
• 3.3 大陆房地产企业发展模式的演变
• 3.4 国内房地产公司代表之一——保利地产简介
• 第4章 市场表现:保利万科之争
• 4.1 业界关于保利地产的价值认识分歧
• 4.2 市场关于保利地产的四个核心考量
• 第5章 高速轨迹:保利地产财务张力的考察
• 5.1 保利地产业务扩张情况总览
• 5.2 经营状况及经营成果分析
• 5.3 保利地产现金流量分析
• 第6章 发展战略:保利地产的战略探讨
• 6.1 保利盈利模式
• 6.2 保利业务模式:70/30二元开发模式
• 6.3 保利管理模式
• 6.4 保利拿地模式
• 6.5 保利融资模式
• 6.6 扩张战略:先做大再做强
• 第7章 保利模式:一种威权化的全能型开发商
• 7.1 保利财务及经营的特殊表征
• 7.2 保利模式总结:一种威权化的香港模式
• 7.3 保利模式的优劣势分析
• 第8章 反面论证:万科模式的尴尬
• 8.1 成长王万科的放缓
• 8.2 万科发展放缓的深层原因:住宅产业化带来的高成本
• 8.3 万科的美国模式任重道远
• 第9章 总结、预测和建议
• 9.1 保利模式与万科模式共同的说明
• 9.2 保利模式不可复制
• 9.3 对保利地产的建议
• 参考文献
• 后记