农村闲置宅基地流转问题研究

论文摘要

在我国,农村人均宅基地面积呈逐年增大趋势,甚至出现严重超标现象。方面,农村新建住房增多,占用了大量土地,而原宅基地则因为没有完善的退出机制而被闲置,违背了农用建设用地占补平衡这一原则。另一方面,城市建设用地、工业建设用地却占用大量耕地,人地关系紧张。闲置宅基地流转,其实质就是将农村闲置宅基地使用权通过复垦置换成城市建设用地指标,以缓解城市化和工业建设用地的需求压力,以及宅基地在农民与农民、农村与城市之间转让来提高闲置宅基地的利用效率,同时也是增加农民财产性收益的有效途径。本文认为,闲置宅基地使用权的流转,与配置效率的提高,农村集体建设用地使用权直接进入土地流转一级市场,使农民以土地为要素参与工业化、城市化红利分配,是增加农民财产性收益、统筹城乡发展和土地、资本等要素双向流动的重要途径。本文对农村闲置宅基地流转的主要问题展开研究,共分为七章,结构安排如下：第一章：导论。主要介绍本文的研究背景、研究目的、研究意义、研究方法与思路。第二章是理论借鉴部分。即本文研究宅基地流转所需的相关理论,包括：相关概念的界定、产权理论、社会保障理论以及统筹城乡发展理论,重点介绍社会保障理论。第三章是农村宅基地流转的机理分析,在农村集体土地直接参与土地一级交易市场买卖的前提下,构造农村宅基地流转的基础模型、流转双方各自的目标函数。重点分析在宅基地流转过程中政府、开发商与农民之间的博弈分析,说明三者在宅基地流转过程中的利益得失,为宅基地流转过程中平衡多方利益、尽力保护农民利益和权益的路径选择提供理论支撑。第四章主要对我国闲置宅基地流转现状、问题及原因分析,主要从以下两个小方面着手分析：一是综述我国宅基地闲置现状和流转状况,二是分析农村闲置宅基地流转中出现的问题及原因。第五章是闲置宅基地流转的路径选择,分为两部分：一是重庆市部分地区宅基地流转已有的实践；二是对已有的实践作简单评价并找出适合我国宅基地流转的路径选择。充分体现农民的主体地位,保护障农民的正当权利和根本利益,明确政府在闲置宅基地流转过程中充当裁判的职责,而不是既当裁判又当球员。第六章提出政策建议。第七章是需进一步研究的问题。其中第三章和第五章是本文的重点。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 导论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 农村宅基地占地面积逐年增加
• 1.1.2 城乡发展过程中的土地利用问题
• 1.1.3 产权不明,农村建设用地退出机制不健全
• 1.2 研究目的
• 1.2.1 构建合理的城乡建设用地制度
• 1.2.2 强化宅基地的资本化功能
• 1.2.3 强化农民的主体地位
• 1.2.4 促进城乡统筹发展
• 1.3 研究意义
• 1.3.1 保护耕地
• 1.3.2 促进城乡统筹发展
• 1.3.3 平衡多边利益
• 1.4 研究思路与方法
• 第2章 宅基地流转的理论基础
• 2.1 相关概念的界定
• 2.1.1 农村宅基地
• 2.1.2 空心村
• 2.1.3 宅基地流转
• 2.2 产权理论
• 2.2.1 产权的定义
• 2.2.2 我国宅基地的产权及其发展历程
• 2.2.3 我国宅基地所有权与宅基地使用效率问题
• 2.2.4 产权明晰与宅基地使用效率问题
• 2.3 社会保障理论
• 2.4 统筹城乡发展理论
• 2.4.1 统筹城乡发展的内容
• 2.4.2 提出统筹城乡发展理论的背景
• 第3章 农村宅基地流转的机理分析
• 3.1 农村宅基地流转的基础模型
• 3.1.1 模型的基本假设
• 3.1.2 模型建立与分析
• 3.1.3 宅基地顺利交易的条件
• 3.2 流转方各自的目标函数
• 3.2.1 农户宅基地流转的目标函数
• 3.2.2 开发商的目标函数
• 3.2.3 政府的目标函数
• 3.3 流转双方的博弈分析
• 3.3.1 流转中农民与开发商的博弈
• 3.3.2 流转中农民与政府的博弈
• 3.3.3 政府自身行为选择的博弈
• 第4章 闲置宅基地流转综述、问题及原因分析
• 4.1 宅基地流转综述
• 4.1.1 农村宅基地闲置状况
• 4.1.2 闲置宅基地流转状况综述
• 4.2 宅基地流转中问题及原因
• 4.2.1 宅基地流转非市场化,农民的主体地位无法体现
• 4.2.2 社会保障发展滞后,农民不会轻易流转宅基地
• 4.2.3 农民身份不随宅基地流转而变化,无法享受市民待遇
• 4.2.4 传统意识严重
• 4.2.5 宅基地流转不畅,无法弥补部分城市、工业建设用地需求缺口
• 第5章 农村闲置宅基地流转的路径选择
• 5.1 重庆市宅基地流转实践
• 5.1.1 九龙坡区"住房换宅基地,社会保障换土地"模式
• 5.1.2 重庆市城乡建设用地指标异地交易模式
• 5.1.3 梁平县"乐胜范本"
• 5.2 评价
• 5.2.1 农民受益问题
• 5.2.2 土地使用期满所有权和利益分配问题
• 5.2.3 土地流转的风险问题
• 5.3 建设用地应坚持的原则
• 5.3.1 建设用地总量平衡原则
• 5.3.2 建设用地增减挂钩原则
• 5.4 闲置宅基地流转的路径选择
• 5.4.1 创新宅基地流转方向
• 5.4.2 农村宅基地转换成工业园区建设用地
• 5.4.3 创办农民社区,将行政村改成农民社区
• 5.4.4 建设用地指标异地交易
• 第6章 政策建议
• 6.1 出台专门的《宅基地法》
• 6.1.1 建立宅基地批建制度
• 6.1.2 严格限制流转户申请新宅基地
• 6.1.3 规范政府的征地权力
• 6.2 以省市为单位,建立统一的宅基地流转市场
• 6.3 对流转宅基地进行补贴
• 6.4 宅基地流转后加大对农民社保的投入力度
• 6.5 加速农民社区建设,集约利用土地
• 第7章 需要进一步研究的问题
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间科研情况