房地产开发项目前期成本控制研究

论文摘要

中国房地产业经过近十多年的发展,特别是最近几年的疯狂发展之后,已经积累了很深的经济泡沫。同时房地产业的发展过程中存在的一些非理性因素,主要表现在房价的过快上涨已经远远超出中国的经济发展速度。政府部门开始出台一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策,但收效甚微。随着房地产市场的逐步规范,房地产行业竞争也日渐加剧。在这样的经济大背景下如何求得生存与发展就成为房地产开发商急需解决的重要问题。显然,房地产企业要想做到准确及时的预见未来市场的变化,增强抵御国家宏观调控的能力,降低企业开发成本就成为开发商寻求利润的有效方法。由于房地产项目的房屋开发成本、营销费用、管理费用和财务费用具有很强的刚性,降低房地产开发项目成本的重心也就落在前期成本的控制上。本文运用成本管理的基本理论和方法,在总结国内外学者关于房地产项目成本控制研究成果的基础上,对我国房地产开发企业前期成本控制的理论和实践问题进行探讨。文章首先分析了我国房地产项目前期成本控制的现状,从项目的决策阶段、设计阶段和招投标阶段分别揭示了当前房地产开发项目前期成本控制存在的主要问题;其次,从成本控制的不同阶段和控制特点分析了影响房地产开发项目前期成本控制的主要因素;再次,从规范房地产开发项目前期工作流程着手,系统阐述了房地产开发项目前期成本控制的过程和方法;最后,文章以杭州某区XH房地产项目为例,详细介绍了项目前期成本控制过程,着重在项目决策阶段和规划设计阶段,阐述了决策阶段土地项目的价值测算和招投标定价方案的设定,通过使用折现现金流量法对成本进行的动态分析,揭示了开发成本即目标成本制定的全过程,结合房地产开发项目前期的工作分解结构和成本组织架构,最终建立了行之有效的目标成本控制体系。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 引言
• 1.1 选题的背景和意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 选题的目的和意义
• 1.2 研究内容和论文的基本框架
• 1.3 研究方法
• 1.4 本文的创新点
• 2 相关理论与文献综述
• 2.1 房地产开发项目成本的构成
• 2.2 项目成本控制的基本理论
• 2.2.1 项目成本控制概述
• 2.2.2 项目成本控制的过程
• 2.2.3 项目成本控制的基本方法
• 2.3 国内外研究综述
• 2.3.1 国外研究综述
• 2.3.2 国内研究综述
• 3 我国房地产开发项目前期成本控制存在的主要问题
• 3.1 决策阶段成本控制存在的问题
• 3.2 设计阶段成本控制存在的问题
• 3.3 招投标阶段成本控制存在的问题
• 4 房地产开发项目前期成本影响因素分析
• 4.1 投资决策阶段成本影响因素分析
• 4.1.1 投资决策阶段成本的组成
• 4.1.2 投资决策阶段成本控制的影响因素
• 4.2 设计阶段成本的影响因素分析
• 5 房地产开发项目前期成本控制内容
• 5.1 开发决策阶段的成本控制
• 5.1.1 房地产开发项目可行性研究
• 5.1.2 房地产开发项目投资估算
• 5.2 规划设计阶段成本控制
• 6 房地产开发项目前期成本控制案例分析
• 6.1 XH项目简介
• 6.2 XH项目决策阶段成本控制
• 6.2.1 投资机会研究
• 6.2.2 土地市场情况分析及土地价格控制
• 6.2.3 项目投资成本估算
• 6.3 XH项目设计阶段成本控制
• 6.3.1 项目的SWOT分析
• 6.3.2 项目定位
• 6.3.3 投资项目现金流量测算
• 6.3.4 加强设计出图前的审核和评估
• 6.3.5 投资项目现金流量测算
• 7 结论与展望
• 参考文献
• 致谢