论文摘要
随着我国城市土地使用制度的改革，国有土地由原来的无偿使用转变为有偿使用，国有土地使用权成为一种特殊商品，开始实行有偿出让和转让，并建立了我国的城市土地市场。而在我国从计划经济向市场经济的转型过程中，如何管理和规范城市土地市场成为政府最为头痛的问题之一。目前，有些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。为此，2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确提出，国家统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。在我国加强土地调控的政策背景下，探讨如何确定合理有效的工业用地出让最低价标准，既具有重大的理论意义，又具有其现实意义。本文运用理论与实证相结合、定性与定量相结合及比较的分析方法，一方面介绍区位理论、级差地租理论、政府管制理论等多种基础理论，并从理论上定性分析工业用地出让最低价标准的影响因素；另一方面，从实证角度对湖南省工业用地出让、转让价格及工业用地成本进行定量分析，采用专家评分法建立了工业用地分等评价指标体系，运用多因素综合评价法和聚类分析法对湖南省各县(市、区)工业用地出让最低价进行分等，然后再采用成本逼近法和出让价修正法，综合确定出各县(市、区)工业用地出让最低价标准。最后，将其与全国工业用地最低价标准(湖南省)从空间分布特征和可操作性两方面进行对比，发现本文确定的湖南省工业用地出让最低价标准比国家标准更贴切合理，更具有参考性。