群租如何治理 ——基于法律的视角

论文摘要

近年来,“群租”行为,随着城市房价的不断攀高和房租的不断攀升而形成一种态势,尤其是在上海、北京、广州、深圳等流动人口较多的城市,群租现象越来越普遍。“群租”行为影响了小区内正常住户的生活,也导致了其生活支出的增多,因而所引起正常住户的强烈不满也属情理之中。尤其是“群租”存在诸多安全隐患,比如上下搭铺,乱拉线路,电线老化裸露,没有足够的消防设施等,而且在租赁过程中,由于多人居住,卫生、治安等问题较为突出,“扰民”现象严重。正是由于“群租”所产生的消极影响,上海加大了对“群租”行为进行规范和查处的力度。群租问题目前日益引起人们的关注,逐渐由社会问题演变成法律问题。但是在法律层面来看,由于目前尚无立法,现有的规范效力位阶比较低,且群租问题背后的法律意义究竟是什么这个根本问题没有解决,以至于在治理过程中产生不少矛盾。城市群租问题逐渐引起了法学界学者的重视,从法学的不同角度进行了研究,但群租问题仅仅通过民法、行政法或环境法等部门法的框架内研究而未上升到法理学的层面,难以发掘出群租现象背后的实质问题,并造成了执法部门之间的不协调,势必会影响对该问题的司法与执法。房屋租赁关系本属民事法律关系范畴,相关的问题可以在私法的领域内调整。但是当下,一方面由于代表公权的行政权的扩张和膨胀,公权越来越深入到私权领域:另一方面由于社会公共利益和秩序的需要,合意性的私权又应该受公权的干预。本文在现有文献基础之上,在私法领域的框架内围绕生存权和相关民事权利,对群租者群租行为的法律内涵予以探究。在界定了群租行为的私权利属性之后,在权利冲突理论的框架内,通过权利位阶理论对生存权与休息权进行了分析,在公权力与私权利冲突及其解决的机制内,对执法机关治理问题划定了界限以及特定情况下对群租治理的必要性、合法性分析。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 群租的概念及其法律问题
• 第一节 群租的成因及其概念
• 一、群租概念的界定
• 二、群租问题产生的社会根源
• 第二节 群租所产生的问题及研究现状
• 一、群租所产生的问题
• 二、群租问题的研究现状
• 第二章 群租的私权属性及权利冲突解决原则
• 第一节 权利冲突理论概述
• 一、权利冲突的本质
• 二、权利冲突及其解决原则
• 第二节 私权领域中的群租问题探析
• 一、群租的私权属性及权利冲突
• 二、群租问题的权利位阶论适用
• 第三章 公权力与私权互动机制在群租问题中的适用
• 第一节 公权力对私权领域的介入研究
• 一、公权力与私权的冲突
• 二、公权力介入私权的准则
• 第二节 公权力介入群租治理的研究
• 一、群租治理行为合法性的辨析
• 二、公权力在群租治理中介入的适用
• 第四章 群租治理的政策性建议
• 第一节 群租治理的国外实践
• 一、英美立法经验
• 二、治理策略
• 第二节 我国立法的完善
• 一、重视私权的调节
• 二、谨慎使用公权力的介入调节
• 结语
• 参考文献
• 致谢