基于实物期权的房地产企业土地储备开发决策研究

论文摘要

2007年以来,随着房价的节节攀升,房地产企业的土地储备受到了行业及学术界的广泛关注。对于房地产企业来说,丰富的土地储备是一种非常重要的战略资源,在宏观经济不景气或是公司暂时不具备持续开发能力的条件下,企业可以保留或以相对稳定的价格出售土地储备。而在经济转暖或是需求上升的有利时机之下,企业可以选择立即将土地储备进行开发,以获取较高的收益。土地储备本质上也是一种土地使用权,但它与传统意义上的土地使用权最大的区别就在于它不是用于立即开发,而是等待最佳的时机进行开发或者直接转让受益的一种权利,因此土地储备具有明显的实物期权特性。目前国内对于土地储备这一问题的探讨,主要集中在宏观的制度方面,诸如土地储备转让的法律问题,土地储备制度的公平性问题等等。虽然有文献从房地产企业的角度阐释土地储备的重要性,但也仅仅停留在定性的层面。鉴于这一问题的重要意义和土地储备内在蕴涵的实物期权特性,本文首先结合国内土地储备方面的相关政策,在微观层面上给出房地产企业土地储备的概念。然后,运用实物期权理论对房地产企业土地储备的策略选择进行分析。最后给出了房地产企业土地储备决策过程中的实物期权模型,重点研究了房地产开发商延迟开发土地储备的策略行为。对土地储备的最优开发价值以及延迟期权的价值给出具体的解析计算公式并结合案例进行了实证检验以及参数敏感性分析。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 导论
• 1.1 研究背景与意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 研究内容及技术路线
• 1.3.1 论文的研究内容
• 1.3.2 论文的技术路线
• 第二章 实物期权理论综述
• 2.1 实物期权
• 2.1.1 实物期权的概念
• 2.1.2 实物期权的特征
• 2.1.3 实物期权理论的发展沿革
• 2.2 实物期权理论与传统评价理论的对比与联系
• 2.2.1 传统投资评价理论存在的缺陷
• 2.2.2 实物期权理论的优点
• 2.2.3 实物期权理论与净现值理论的联系
• 2.3 实物期权理论的应用场合
• 2.4 本章小结
• 第三章 房地产企业土地储备及其现状分析
• 3.1 土地储备制度
• 3.1.1 土地储备制度的概念
• 3.1.2 实施土地储备制度的意义
• 3.1.3 我国相关的土地储备制度及发展趋势
• 3.2 房地产企业土地储备及其现状分析
• 3.2.1 房地产企业土地储备
• 3.2.2 我国房地产企业土地储备购置情况分析
• 3.2.3 土地储备闲置现状分析
• 3.3 房地产企业土地储备模式
• 3.4 本章小结
• 第四章 实物期权理论下的土地储备开发决策分析
• 4.1 影响土地储备开发决策的不确定因素
• 4.2 实物期权理论引入土地储备开发决策的意义
• 4.3 房地产企业土地储备开发策略选择
• 4.3.1 延迟开发
• 4.3.2 分期开发
• 4.3.3 转换项目
• 4.3.4 收缩项目
• 4.3.5 放弃土地（转让项目）
• 4.4 土地储备开发决策中的实物期权分析
• 4.4.1 土地分期开发
• 4.4.2 土地延迟开发
• 4.5 本章小结
• 第五章 土地储备开发决策的实物期权模型构建
• 5.1 模型参数说明
• 5.2 传统的离散实物期权模型
• 5.3 连续实物期权模型的构建
• 5.3.1 建模方法的选择
• 5.3.2 模型假设
• 5.3.3 基本模型的构建
• 5.4 模型的扩展
• 5.4.1 等待时间
• 5.4.2 决策点到达的概率
• 5.5 本章小结
• 第六章 土地储备开发决策实物期权模型的应用分析
• 6.1 案例简介
• 6.2 传统方法评价
• 6.2.1 传统的项目投资决策分析
• 6.2.2 剩余法对土地储备价值的评估
• 6.3 实物期权模型评价
• 6.3.1 土地储备价值评估
• 6.3.2 土地储备开发时机选择分析
• 6.4 参数对土地储备价值和开发时机的影响分析
• 6.5 本章小结
• 第七章 结论与展望
• 7.1 结论
• 7.2 展望
• 附录
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间主要的研究成果