论文摘要
房地产业已成为国民经济新的增长点和支柱产业,对我国经济保持快速增长起到重要的支持作用。房地产业是一个非常典型的资本密集型行业,但是我国房地产业企业规模小、资源分散、社会资源使用效率低,与资本密集型行业特点不符。房地产业与金融业有着十分密切的关系,但我国房地产业的发展却缺乏金融的支持。特别是在中国人民银行通过一系列金融政策预防房地产发展过热后,国内房地产开发企业传统银行融资渠道受到了阻碍,严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。随着近年来全国金融业和房地产业的迅猛发展,同时我国加入WTO,我们将面临国外房地产企业更直接更激烈的竞争,而主要的竞争将来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争,因此,房地产投资信托由于其专业化管理、投资组合、分散风险、流动性强、供给方式灵活等优势受到了广泛关注,房地产投资信托基金的出现是房地产业发展到一定阶段的必然要求。本文将以房地产投资信托基金(REIT)在我国的发展为研究对象,从发展房地产产业的角度探索REIT理论与实务。首先,本文介绍了房地产投资信托基金相关概述及国外REIT的发展概况,然后对我国发展REIT过程中的设立及组织模式、经营、管理、风险防范及控制等各个重要环节进行了详细的分析和阐述;同时,本文还引入了两个典型的REIT案例,在详细介绍这两只基金的基础上,总结了中美房地产投资信托基金产品的产异。最后,结合全文的分析,笔者总结了我国发展REIT的难点,如组织模式选择余地较小、投资渠道狭窄等,基于对我国REIT发展现状的深入分析,本文提出了我国房地产信托基金的发展模式,结合REIT案例进一步论证了发展模式的现实可行性,以及出了我国发展REIT相应的策略性建议。
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摘要ABSTRACT1 绪论1.1 研究问题的背景1.2 研究问题的意义1.3 研究现状及文献综述1.3.1 国内研究现状1.3.2 国外研究现状2 房地产投资信托基金（REIT）概述2.1 房地产投资信托基金（REIT）简介2.2 REITs 的主要特征2.3 REIT 在全球的发展概况2.4 我国发展REIT 的意义2.4.1 我国发展REIT 的必要性2.4.2 我国发展REIT 的可行性3 REIT 的设立及组织模式3.1 REIT 的发起人3.2 REIT 的规模和发起方式3.3 REIT 的组织模式3.3.1 信托型REIT3.3.2 公司型REIT3.3.3 有限合伙型REIT3.4 REIT 的管理模式4 REIT 的经营运作4.1 REIT 投资方向与经营对象4.1.1 房地产开发商股权类投资4.1.2 房地产权益类投资4.1.3 房地产证券投资4.2 REITs 投资项目的评估机制4.2.1 REIT 项目评估的重点4.2.2 REIT 项目评估的基本准则5 REIT 的风险及控制5.1 REIT 运行的风险分析5.1.1 市场风险分析5.1.2 土地获取阶段的风险5.1.3 项目建设阶段的风险5.1.4 租售阶段的风险5.2 自身运行风险分析5.2.1 管理风险5.2.2 环境风险5.3 我国REIT 运行的风险控制5.3.1 市场风险的控制5.3.2 自身运行风险的控制6 实证分析：两个典型的REIT 案例分析6.1 华盛顿房地产投资信托基金（WRIT）6.1.1 基金简介6.1.2 下属物业6.1.3 股票表现6.1.4 历史分红统计6.1.5 信用级别6.1.6 治理结构6.2 北京世纪星城股权信托计划6.2.1 信托计划概要6.2.2 世纪星城股权项目概况6.3 中美房地产基金发展比较6.3.1 产品构成条件6.3.2 产品规模和期限6.3.3 组织结构6.3.4 产品的托管制度7 REIT 在我国的发展分析及模式研究7.1 我国发展REIT 的难点7.1.1 组织结构选择余地较小7.1.2 难以形成大规模的房地产产业投资基金7.1.3 投资渠道较窄7.1.4 缺少进一步融资的有效手段7.1.5 运作的专业人才缺乏7.1.6 房地产投资信托基金难于获得税收优惠7.2 我国REIT 发展模式研究7.2.1 打造我国房地产投资信托的核心竞争力7.2.2 采用多种信托模式并存的发展模式7.3 案例分析——上海XX 房产投资资金信托计划7.3.1 上海XX 房产投资资金信托计划简介7.3.2 上海XX 房产投资资金信托计划的研究分析7.4 REIT 发展建议7.4.1 REIT 的制度要求7.4.2 REIT 的外部环境要求8 结论致谢参考文献
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