广东煤炭地质局机关事务管理中心
摘要：房地产市场经济在国家经济发展进展中起到支柱作用，房地产的开发管理更是受到人们的关注。在开发过程中有着很多的难点问题，找出解决问题的措施，从而对房地产开发项目管理工作的顺利进行提供更为有利前提保障。
关键词：房地产；开发项目；项目管理
前言
房地产开发项目的有效管理对整个项目的建筑质量及经济收益有着直接的关系，由于房地产自身具备的特性，如投资较大，开发时间长，这些因素的存在往往影响开发项目工程管理实效性。因此，研究房地产开发项目工程管理的重难点问题，采取切实可行的措施，才能确保房地产开发项目工程管理工作的顺利进行。
1地产项目管理的目标
现在的经济快速的发展，人们的日常生活在不断的提升，现在的人们非常关注自己的住宅环境，表现明显的是现在的起居住宅。一个地产项目的成功与否，它的评判标准就是客户对项目的满意程度，地产的开发商往往不能逃离现在愈演愈烈的社会竞争，管理的人员也非常能够感受到自己在地产建设中的地位，那么怎样对项目的进程进行高效的管理呢，这就是现阶段的重要目标，笔者经过了这几年的工作经验，大概的总结了几个方面：
1.1目标计划要明确
现在管理人员需要对所需要的项目进行详细的部署，在制定一套科学的，准确的、非常贴合实际的目标，来促进目标的实施性。
1.2方案设计要合理
管理者在设计工程中，就需要顾虑到所有方案的可行性，与产生的经济性，勇敢的把先进技术与所需要的资金相结合，大多选用可长期使用的资源作为根本材料，注重现在对环境的环保意义，尽量把经济与人类的发展进行最大的结合，保障绿色，环保等有益的目标。
1.3队伍组建要有选择性
现在的管理团队的筹建系现阶段能否高效的实施建设的重要原因之一，只有组建成高标准的项目管理团队，这样才会更好的将系统目标与现在繁琐的工程技术进行良好结合，这样才能最大化的把所有参与者更好的调动起来，成为一个统一的完整体，所以现在的最重要的目标就是运用合理的设计与更高标准的团队成为一个地产项目的建设基础，这是现在的项目管理策划能够成功与否的重要条件，同时还是现阶段所追求的目标。
2地产项目管理的重要性
2.1房地产开发项目管理能够保证项目的按期完成
地产行业的项目必须定时定量的完成，这就需要对现在的地产行业的项目进行高效的管理，并保障项目有条不紊地开展，这就需要建设一个全面的计划管理，把所有的地产项目统一的纳入管理的范围，进而实现现阶段的管理目标完美的实行。
2.2地产项目管理保证项目进展的组织性和协调性
现在的地产项目管理中必须通过明确的职责分配进行划分，保障坚持相关法规的根本上，在制定符合现在的项目管理方式与制度，进而为项目的实行提供一个完善的组织保证，项目的开发过程中，一个良好的办公环境对现在的项目开发有效进行的含义非常的重要，地产项目中的协调性是非常重要的，从而保障了人员之间统一协作性，这就会给地产项目的进行准备一个良好的环境。
2.3地产项目管理保证效益的最大化
现在地产的建设过程中，需要对项目进行管理，它最主要的就是想要实现目前项目的最大化的利益，这就需要对建设过程中的质量、成本等进行良好的控制，在地产项目管理中的控制就是为了保证对现阶段的质量与成本进行更好的控制，这就会在保障了项目管理的过程中以最小的投入产生最大化的经济以及社会效益。
3房地产开发项目管理的重点
3.1质量控制达标
房地产开发项目的质量控制部分是整个开发项目的核心内容，也是开发商建造“百姓放心工程”最重要的体现。而判断一个房地产开发项目的质量控制是否符合要求，主要表现的两个方面：一个是在施工的过程中，其施工工艺是否满足最初设计的要求，另一个是施工工作是否满足合同的规定。这样才会让人们对所需要购买的房子存在安全感，进而提升了人们的生活水准。
3.2管理者的质量意识
地产的开发管理项目就是对现在的质量的问题进行准确的认识，这就是一个管理者的重要意识，认清楚自己的职责，严谨的履行自己所需要做的，一旦在施工建设中发现任何的问题，那么管理者就需要及时的与上级单位进行联系，对所出现的问题进行及时的调整与整改，进而保证了项目的每一处环节都符合质量的要求。
4房地产开发项目管理的难点
4.1决策缺乏依据
在地产行业的项目管理中的建设过程中，会受到许多主观因素的影响，这就会产生许多困难，简单地来说，地产开发商中就会存在许多的难题，开发商对项目的市场定位模糊不完善。这个难点源于项目开发前期的市场可行性研究工作执行不到位。缺乏详细的项目可行性研究报告，项目预期的设计不能如期，即使有更多的设计规划概念和不愿，也因为市场研究不足和建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”，设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。
4.2成本控制
房地产开发是一个大的生产活动，每一个环节都需要资金，如土地费用，前期工程费用，财务费用，建筑安装费用，基础设施费用，公共配套设施费用和开发间接费用等。而这些将会影响开发人员和管理人员和全体的利益，如果涉及三方，就会引起争议。这是房地产开发项目管理的成本控制管理成为困难的原因之一。因此，对房地产开发商来说，成本的有效管理就显得愈发重要。一般来说，在一个房地产项目实施的过程中，所涉及成本管理的内容有策划管理、设计阶段的成本管理和施工阶段的成本管理。其中，策划和设计阶段的成本是对房地产开发项目成本影响较大的两个部分。但是，目前国内很多的房地产企业对前期的策划和设计阶段的成本重视程度很低，这也常常造成了项目成本的浪费和流失，给项目后期进行带来难度。对此，房地产开发商要吸取有效经验，对开发的成本进行更为严格的控制，并努力建设更加完善的成本控制制度，每一项决策都要具有权威性和科学性。对于开发过程中的每一项异常成本，都要进行逐层的研究讨论，找出异常成本产生的根源并努力消除。只有这样，才能有效实现成本指标的落实到位，真正掌握相关指标的执行完成情况。
5解决房地产开发项目管理中存在问题的具体措施
5.1做好市场可行性研究的调研工作
对现在的地产项目管理简单地说，做好前期的工作就是非常的关键，在做好项目的调查分析，研讨工作时，为项目的具体实施做出保障。在施工过程中，如果没有设计图纸，那么想在所需要的项目就无法正常的开展；如果设计的图稿没有稳定性，同样也无法对项目进行快速的施工建设，项目管理的实现就会无法更好地实现。项目的管理者必须高度的审视对项目的前期研究与探讨，进而为下一步的工作提升经精准、准确的信息，并保障项目的良好，高效、稳定的落实。
5.2完善房地产开发项目管理中的成本管理
要想获得房地产开发项目的经济利益必须从其成本开始，房地产开发项目的成本控制决定着施工当中的成本是否节约。房地产开发项目是一项重大的系统工程，其费用极高，如没控制好，随时可发生房地产开发商亏损问题，所以，房地产开发项目的实施离不开成本控制和管理。因此，如何才能更好地在实施过程中发挥好成本控制和管理呢？
众所周知，房地产开发项目管理有许多个过程，所以，只要对房地产开发项目管理的每个过程进行有效的成本管理和控制，包括策划、设计、发包等所有过程进行有效的成本管理和控制，才能更有效的管理和控制房地产开发项目管理的成本，做到这些，施工过程中的成本也就更好的节约下来，达到开发商经济利益的提高。
5.3重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）重视现场安全管理。健全现场项目部的安全管理架构，严禁将工程承包给不具备相应资质的单位，将重点放在事前控制上，避免发生安全事故。
（2）做好施工阶段的资金使用计划，严格按照计划进行工程款的支付。
（3）严格控制甲供材。甲供材的范围、交接方式要事先周密确定，列入工程招投标合同，并严格按合同履约。尽量减少甲供材的种类，对十通用地方建材，可由承包方自行采购。
（4）要尽量减少甲分包项目，在工程招投标文件及工程建设承包合同中由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位组织施工。
（5）建立以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。各令业技术人员按需求配备齐全，明确项目部成员的责任义务，做好任务分工将各项工作落到实处。不能随意压缩项目部人员编制，造成现场管理的“真空期”。
（7）开发商一定要真正重视项目竣工验收阶段的项目管理工作。在项目竣工验收阶段可建立一个由开发商主管领导组织、整合工程管理、销售、开发、采购、物业管理等各部门组成项目收尾临时一机构，与现场项目部管理人员分工协作，共同完成工程竣工验收阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
6结束语
结合现状来看，为保证有效实施和完成房地产开发项目，必须从管理做起，这就意味着房地产开发项目的每个环节都要有一定的管理，这样才能使得房地产项目以小取大，以最小的投入来获得最大最有利的效果，从而使房地产事业得到进一步发展。
参考文献：
[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，02：142-144.
[2]甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点[J].现代物业（上旬刊），2015，04：66-67.
[3]何孝.对房地产开发项目管理难点的探讨[J].中国房地产业，2015，09：85.
[4]孙宏伟.房地产开发项目管理的重点及难点分析[J].铁道建筑技术，2013，S1：232-233.
[5]周斌.S房地产开发项目成本管理研究[D].广西大学，2012.
[6]赵波.房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.