论文摘要
我国从2001年起推行“招标、拍卖、挂牌”的经营性用地出让政策,房地产开发企业取得开发用地必须通过公开竞拍,因此有必要探讨在公开拍卖方式下房地产开发企业竞价出价的依据以及计算方法,为房地产开发企业参与土地竞价提供参考。本文主要讨论了房地产开发企业在土地竞拍中的出价依据以及在拍卖方式下以土地最大开发价值为估价所适用的估价方法。首先从分析我国土地“招拍挂”交易方式入手,认为其符合拍卖理论中英式拍卖的分类,而根据拍卖理论,竞拍者必须以拍品对其的“私人价值”出价才有可能竞得拍品。因此企业以竞价为目的对土地估价,应当是估算土地对企业的“私人价值”,也即以最大开发价值为估价目的。然后在考察影响土地开发价值若干因素后,发现土地的开发价值取决于未来在土地上开发完成的房地产产品的价值,而土地竞价中的出价依据——最大开发价值则是土地的现时价值。传统的假设开发法虽与房地产开发的开发工艺过程和开发目的较为拟合,但是是一种静态的方法,不适合估算土地的最大开发价值。最后在假设开发法基础上提出了折现假设开发法,并举例分别采用两种方法进行了计算和比较。