金融支持与房地产泡沫关系研究

论文摘要

房地产业是资金密集型产业,房地产开发所需资金主要由金融机构提供,由此产生一个悖论:缺少金融支持房地产业发展就会滞后,其运行效率将下降;金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期,甚至出现价格泡沫。本论文选题正是立足于此背景,对房地产泡沫进行全方位研究。本文首先从泡沫和房地产泡沫的概念出发,给出定义并对其含义以及特征、产生原因进行细致的描述,从而使读者对房地产泡沫有一个清晰全面的认识。本文第二部分主要探讨金融支持与房地产泡沫之间的相互关系。首先,本文试图通过原理性的关系描述指出房地产市场与金融市场具有共荣共损、相互强化的共生性关系。在房地产市场上升时期,金融市场信贷的扩张促使房地产泡沫产生和膨胀,在房地产市场崩溃时期,金融市场信贷的收缩将加速房地产泡沫的破裂,并引起房地产金融风险的爆发,甚至引发全社会的金融危机。其次,运用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置业者与房地产开发商的行为关系模型来推导出房地产价格与银行信贷量成正比例关系,银行信贷量的增加,也就是说金融支持的增加,是推动房地产价格上升的主要因素之一。最后通过引用Herring & Wachter提出的银行对危机的短视、信息不对称、不正当的激励三种假说来解释银行低估房地产业信贷集中的风险而投放大量的房地产贷款的原因。确定房地产金融支持衡量指标与房地产泡沫的检测方法是本文所探讨的另一主要问题。随着金融深化程度的加深,各种金融衍生工具的应用为经济活动提供了巨大的金融支持,房地产业的发展也不例外。房地产金融支持的种类包括银行贷款、证券融资、房地产信托、租赁融资等多种方式,各种方式在不同国家所占据的地位差异很大。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看,我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此把房地产贷款额占银行贷款总额的比重、房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重作为房地产金融支持衡量指标;而货币供应量的增加和利率的降低,是房地产价格上涨的金融条件。反过来,房地产价格的上涨,使房地产市场的投机性看好,又推进了金融资产的继续膨胀。货币供给宽松,住宅购买的融资条件,如利率、还款成数等比较优惠,房地产价格就会表现出一个强劲的上升势头。反之,则表现得比较低迷。因此,房屋平均销售价格与货币供给的相关关系也作为房地产金融支持衡量指标。利用我国近几年的相关数据计算得出上述几个衡量指标的分析数值,从而得出我国目前还没有出现金融支持过渡的结论。房地产泡沫检测方法的种类也很多。大致可分为理论价格法、统计检验法、空置率修正法、预警指数法几种。理论价格法是从房地产泡沫的定义出发来衡量房地产泡沫。许多经济学家都采用这种方法来对本国的房地产泡沫进行检测。在理论价格法中,确定特定房地产在特定时期的正常合理的纯收益及确定正常合理的折现率是至关重要的。但对我国房地产泡沫进行估算时,除了上述两个要素确定困难外,我国目前转型发展的社会经济使房地产的现实价格常常难以反映市场的供求状况,这就使理论价格法的运用受到极大的限制。统计检验法的实质是利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进行统计分析。当房地产市场上无泡沫经济时,房地产价格变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律,而当泡沫经济存在时,由于泡沫经济使得价格大起大落,从而使得统计规律失常。空置率修正法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异,特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述,但它的实质内涵是一致的。房地产同国民经济的各个领域关系密切,房地产泡沫的出现必然通过国民经济发展的一些指标显示出来。预警指数法能比较好地预警房地产的泡沫,并且能将房地产泡沫进行分级量化。为能充分反映房地产泡沫的程度,在选择衡量指标上本文遵循可操作性原则,并根据经验数据设定泡沫的指标值,主要选择房价收入比、价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、国房景气指数几个指标作为衡量房地产泡沫的依据。房价收入比放映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当市场中的房价收入比超过了一定的临界值,说明群体性投机行为已较为严重,房地产泡沫可能已经产生。房地产价格增长率与GDP增长率之比能反映房地产业的发展及房价的增长是否以宏观经济(GDP)增长为基础,反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。用房地产投资增长率与GDP增长率之比可以衡量房地产开发投资的增长快慢,判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象。“国房景气指数”是由政府统计部门编制,是代表国家行使统计监督职能的政府行为,具有及时性、综合性和权威性等特点,成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”,用其波动来反映房地产行业的整体运行态势,从而对我国房地产泡沫程度做一个整体评价。同样利用我国1999年至2005年的相关经济数据,根据上述各指标计算得出各指标数值,分析得出我国目前没有出现房地产泡沫,但其各指标值都已经达到可接受范围内的最高值,各级政府及相关金融部门都应该引起高度重视并加强监管力度,防止出现房地产泡沫。最后,针对可能引发房地产泡沫的原因提出防范房地产泡沫的方法主要从改善宏观环境、建立多种融资渠道、加强国家宏观调控等几个方面入手,保证我国房地产市场的健康发展。改善宏观环境可以从建立全方位的监管体系;加大金融监管力度健全信息传递机制,降低信息不对称程度;建立健全房地产贷款风险评估机制,加强风险管理几个方面进行。建立多层次、多元化的房地产金融筹资渠道包括扩大权益性融资比例,降低行业整体债务依存度;以短期融资券为契机,改善大型房地产企业的债务融资结构;房地产信托融资;房地产投资信托基金等多种方式。运用金融政策、税收政策和土地政策成为国家调控房地产的三大手段。为保持房地产经济和宏观经济的健康运行,政府以经济、法律、行政和引导的手段,运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策,从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和控制,实现房地产经济规模和速度的合理化发展,保持供给和需求的基本平衡,供给结构与需求结构的协调。论文的主要贡献在于对于房地产泡沫界定、形成机制及检验研究目前仍是理论界存有争议尚需突破的难点问题。系统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作理论探讨,对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义。在理论上从金融支持的角度探讨房地产泡沫的形成机理,丰富和发展了房地产泡沫理论。在方法上运用一般均衡及局部均衡模型来推导、证明金融支持与房地产泡沫的共生性关系。在防范对策上提出了有针对性的对策,包括改善宏观环境、拓展融资渠道、加强宏观调控。对于国家经济政策制定者有积极的参考意义,有利于国家制定合理的信贷政策和房地产业发展战略。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• 1. 房地产泡沫基本概述
• 1.1 泡沫经济的定义和理解
• 1.1.1 泡沫经济的定义
• 1.1.2 泡沫经济的特点
• 1.1.3 泡沫经济和经济泡沫的区别
• 1.2 房地产泡沫定义与理解
• 1.2.1 房地产泡沫的定义
• 1.2.2 房地产泡沫的特征
• 1.2.3 房地产泡沫形成的原因
• 1.2.4 房地产泡沫与房地产过热的区别与联系
• 2. 房地产泡沫与金融系统的共生性关系
• 2.1 房地产价格与金融市场的相互作用
• 2.2 金融支持与房地产泡沫的模型分析
• 2.2.1 Carey 房地产价格决定模型
• 2.2.2 置业者与房地产开发商行为关系模型
• 2.3 银行在房地产泡沫中的作用
• 2.3.1 银行的危机短视与房地产价格的崩溃
• 2.3.2 银行的信息劣势与房地产泡沫
• 2.3.3 不正当激励与房地产价格崩溃
• 3. 金融支持过度与房地产泡沫监测
• 3.1 金融支持过度的衡量指标
• 3.1.1 房地产金融支持种类
• 3.1.2 我国房地产金融支持衡量指标
• 3.2 房地产泡沫的检测方法
• 3.2.1 房地产泡沫检测方法的分类
• 3.2.2 衡量我国房地产泡沫的指标选择
• 4. 防范房地产泡沫的方法研究
• 4.1 优化房地产金融发展的宏观环境
• 4.1.1 建立全方位的监管体系，加大金融监管力度
• 4.1.2 健全信息传递机制，降低信息不对称程度
• 4.1.3 建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理
• 4.2 建立多层次、多元化的房地产金融筹资渠道
• 4.2.1 银行房地产信贷
• 4.2.2 扩大权益性融资比例，降低行业整体债务依存度
• 4.2.3 以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构
• 4.2.4 房地产信托融资
• 4.2.5 房地产投资信托基金
• 4.3 加强国家宏观调控力度，抑制房地产泡沫的产生
• 4.3.1 金融政策及其传导机制
• 4.3.2 税收政策
• 4.3.3 土地政策
• 主要参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录