李志全/佛山市东建集团有限公司
【摘要】房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。房地产企业融资目前仍存在许多问题，本文分析房地产企业在融资方面存在的问题并提出一定建议。
【关键词】房地产融资；现状；对策
住房已经彻底实现市场化，单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系已成为房地产行业持续健康发展的瓶颈。因此，在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产企业的融资渠道，对房地产融资具有深远的意义。
一、房地产企业融资的主要渠道
（一）银行贷款
房地产贷款主要包括信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款主要依赖于房地产开发商的整体实力、过往业绩情况以及历史信用信息等，贷款过程中不需要抵/质押物，风险相对较高。由于后者，有土地、房产或股权等抵/质押物的提供，银行能大大降低信贷风险，所以在银行贷款中占主导地位。
（二）房地产信托
房地产信托就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
（三）债券融资
债券融资作为一种直接融资形式，将房地产债券向社会公开发行，通过举债筹措资金，而资金的供给者可以享有债权人到期收回本息的权利。由于房地产债券与其他普通债券相比有更高的收入，而且跟股票相比又能按期收回本金和利息，因此具有相当的吸引性，但目前我国对房地产债券融资目前尚未有政策支持。
（四）股权融资
股权融资是指股东让出部分企业所有权，通过发行股票等形式引进新股东，对企业资产注入新的资金的一种融资形式。股权融资从理论上说是房地产融资的最佳渠道，因为它作为一种直接融资，可以分散金融风险，最终还无需还本付息，降低了融资的成本，然而房地产企业上市并不容易。
二、房地产企业融资存在的问题
（一）融资结构单一，银行面临信贷风险
目前，房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，但是短时间内仍无法改变房地产企业以间接融资为主的融资格局。
（二）限制房地产融资的因素太多
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
（三）法律法规还不健全
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、解决房地产企业融资问题的对策
（一）灵活运用多种金融工具进行融资
融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性，巨大的资金需求以及生产经营周期之长使其与金融体系保持着很强的依赖性，。但是国家处于对宏观经济调控的考虑，银行贷款门槛相对较高，房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。由此，灵活组合多种融资工具，拓宽融资渠道，是房地产良性、健康、可持续性发展的关键。
（二）加紧开发房地产金融投资产品，增大直接融资比例。
房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款，都是间接融资。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金，房地产自身的金融建设正在从类直接融资中逐步往直接融资方向过渡。
（三）加强企业资金利用率下，提高企业信用
企业信用等级的高低直接决定融资方式的优劣和融资额度的大小。企业应加强内部管理，梳理自己的品牌，强化信用形象，赢得投资者的信心。一方面要规范和完善企业财务新制度，定期提供全面准确的财务信息，提高自身的信用等级；另一方面，根据企业发展战略和不同发展阶段的融资需求，指定科学的融资方案，与银行及相关金融结构建立密切关系。
（四）健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率，促进房地产市场的良性发展。
四、结语
在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。
【参考文献】
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