论文摘要
房地产产业由于其产业链长、税收环节多,已日渐成为推动我国国民经济增长的重要力量,房地产领域所产生的税收也已成为分税制改革后我国地方政府财政收入的主要来源。同时,由于我国现有投资渠道的限制和房地产本身所具有的居住和资产双属性,其对我国个人和家庭财富保值增值的影响也日益重要。为了尽快推进我国房地产市场基础制度建设,培育我国房地产市场在解决居民住房,调节房地产资源分配中的作用,我国政府从房地产市场启动之初,就进行了关于财税、土地、金融等一系列改革。这些措施有力地推动了我国房地产市场的不断发展壮大,但是由于我国房地产市场没有现成的可借鉴经验,在发展的过程中,难免会出现一些问题,从而削弱房地产市场在配置资源方面的作用。特别是在我国政府将培育住宅业作为新的经济增长点后,我国房地产市场的价格波动更加剧烈,房地产市场供求关系在一定程度上被严重扭曲。2003年以来,我国房地产投资增长速度持续处于高位,房地产市场价格整体呈现出不断攀升的态势,尤其是北上广深等一线城市,以及苏杭等部分二线城市,房地产价格上涨的速度更是惊人。房地产价格高企和我国居民可支配收入增长缓慢的矛盾,已经引起我国社会各界的普遍关注,进而造成了所谓的“蚁族”、“蜗居”等网络词汇的迅速窜红。房地产价格的过快上涨已经成为影响我国社会安定的重要问题。为了保证房地产市场的健康发展,使人民群众能够普遍享有改革开放的成果,我国政府针对日益上涨的房地产价格,出台了一系列关于土地、税收、金融等方面的房地产调控政策。从初期的控制房地产投资过快增长到中期的从供求角度统筹调控房地产市场,再到最近的以建设保障性住房,确保城市低收入阶层住房权利,并严厉打击投机性炒房等政策的变化,无不显示出我国政府调控房地产市场的决心和努力。但是历史上除了2003年末的房地产调控政策导致海南等地的房地产泡沫破裂外,其他时期的房地产价格在宏观政策调控的大背景下,似乎陷入了一个“越调越涨”的怪圈。历次房地产市场宏观调控政策的效果都被多种因素所冲抵。从开放经济的角度而言,影响房地产市场价格波动的因素可以分为外部经济因素和内部经济因素。内部经济因素涵盖政治、土地、财税、金融、消费者偏好等多个方面,而随着我国对外开放程度的不断加深,国际资本流动等外部经济因素对我国房地产市场的影响作用正在逐渐显现。改革开放30年来,我国经济实现了持续高速的增长,市场开放程度不断加深,国际资本等生产要素在我国与世界其他市场之间的流动更加自由。在世界正在进入传统产业向新兴市场经济国家进行转移的第三次产业转移浪潮中,各国资本巨头纷纷进入作为新兴市场经济体领头羊的中国市场,以期分享中国经济快速增长的盛宴。2002年我国国际收支平衡表误差与遗漏项由负转正,预示着外资向我国流动方向发生逆转,即由原来的净流出变为净流入。特别是2005年7月以来,随着我国不断推进人民币汇率形成机制改革,外资流入我国的速度进一步加快,这一事实可以通过分析2005年后我国外汇储备的异常快速增长得出。在流入我国的国际资本中,我们通过对比不同经济时期,我国资本账户及对外贸易顺差项目的波动,可以发现有相当一部分的热钱随着国际资本流入了我国。近年来,各大媒体以及学者的研究不仅证实了这个事实,并且指出热钱流入我国的速度正在加快。那么现阶段房地产市场价格的上涨与国外热钱流入究竟有没有必然的联系?如果有,房地产价格的上涨在多大程度上可以用热钱的流入来解释?以及热钱对房地产各分类市场具体有着什么样的影响?回答并解释这些问题,将是本文研究的主要目的。本文所进行的研究不仅可以为公众判断热钱与我国房地产市场价格变动之间的关系提供客观依据,而且将为政府制订房地产调控政策提供更为明确的目标主体,以增强政策调控的有效性。本文首先对热钱的概念、特点、流入途径和规模等问题进行了简要地介绍,根据2002年误差与遗漏项由负转正所传播的信息,笔者选取2002年作为研究区间的起点。随后通过对2002年1月-2010年12月贸易顺差数据的分析,得到外贸顺差中包含热钱的结论,并在假设其满足不变速率增长模型的基础上,得到了一种计算热钱的新方法。随后,运用该方法计算出了2002年1月-2010年12月流入我国的热钱规模。其次,为了分析热钱流入对我国房地产市场整体价格变动的影响,本文采用了理论和实证相结合的办法来论证二者之间的关系。在理论推导部分,本文运用贸易条件图形法对热钱流入与我国房地产市场价格变动的关系进行了理论分析,得到房地产作为典型的非贸易品之一,从长期来看,在其他经济因素不变的情况下,热钱流入会导致我国房地产市场整体价格上涨的结论；在实证分析部分,本文运用2002年1月-2010年12月的相关数据,通过建立VAR模型,进行了相关检验。通过运用格兰杰因果检验方法对热钱和我国房地产市场整体销售价格指数进行分析,得到了热钱流入是推动我国房地产市场整体价格上涨的单向格兰杰原因的结论；通过运用脉冲响应函数,分析发现热钱对房地产市场价格有明显的正向冲击效应,并且持续的时间较长；通过运用方差分解方法,得到热钱流入数量对房地产市场价格变动的解释比例较低,房地产市场销售价格的变动主要是由非热钱因素引起的结论。再次,为了分析热钱流入对我国房地产各分类市场的影响,本文采用2002年1季度-2010年4季度的热钱及房地产各分类市场的价格数据,通过建立VAR模型,并在此基础上进行了脉冲响应分析,得出在我国房地产各分类市场中,豪华住宅市场对热钱冲击的反应时间最长,非住宅商品房市场对热钱冲击的反应强度最大以及住宅商品房市场对热钱的冲击最为敏感,当期即有所反应的结论；为了分析热钱对房地产各分类市场价格变动的具体解释比例,本文随后进行了方差分解。发现热钱流入对非住宅商品房销售价格变动的影响最大,其解释比例高达56.90795%；而对住宅商品房销售价格变动的解释比例最低,仅为0.8008885%。最后,本文根据流入我国热钱的计算数据和相关实证分析结果,针对我国房地产市场发展中存在的问题和热钱管理中的漏洞,提出了堵疏结合,合理引导热钱流向的对策建议,以期明确我国房地产市场调控的政策受体,引导热钱在我国合理投资,为促进我国房地产市场的健康发展起到一定的作用。本文的创新点主要有两个。一是通过对传统的热钱计算方法的分析,发现其忽略了贸易顺差的不合理增长中掩盖着热钱流入的事实。随后,本文在考虑同时期我国生产效率没有明显提高,国际经济环境没有显著改善的情况下,提出了我国贸易顺差符合不变速率增长模型的假设,并在此假设的基础上推导出一种计算热钱的新方法,为下文的实证分析提供了较为准确的数据基础。另一个创新点在于,不同于大多数学者仅停留在热钱对我国房地产市场整体价格变动影响分析的角度,本文较为详细地分析了热钱流入对我国房地产各分类市场价格变动的不同影响,对明确我国政府制定关于调控流入房地产市场的热钱的宏观调控政策提供了准确的政策受体,增强了政策的有效性。本文的不足之处在于,在推导计算热钱的新方法时,由于数据可得性及准确性的局限,没有将影响热钱流入数量的汇率变动因素及通过非法途径流入的热钱计算在内,所以实际流入我国的热钱应该大于本文计算出的规模,考虑这些因素对计算热钱规模的影响,将是本文进一步研究的主要方向。此外,本文在考虑热钱对房地产市场的影响时,仅分析了热钱对我国房地产各分类市场的影响,而由于篇幅的限制,没有考虑到热钱对我国各地区房地产市场的不同影响。由于我国房地产市场具有明显的地域特征,所以明确热钱对我国各地区房地产市场的不同影响,具有重要的理论和实际意义,这将为各地区采取有差异的热钱调控措施提供理论依据,而这也是本文下一步要努力的方向。